Anbefales godkendt

Sagsgang

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KFU=Kultur- og Fritidsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

Med denne sag skal byrådet tage stilling til godkendelse af principper og tidsplan for et samlet boligprojekt i Kaserneområdet. Principperne skal tydeliggøre overfor kommende interesserede købere, hvad grunden kan udnyttes til. Herefter laves lokalplan på baggrund af projekt.

Byrådet besluttede på møde den 11. juni 2018, at det delareal i Kaserneområdet, der i dag er omfattet af Lokalplan nr. 291, skal udbydes som et samlet boligprojekt. I den forbindelse skulle administrationen fremlægge principper, tidsplan og projektmateriale til Byrådets behandling i august eller september 2018.

Årsagen til at den gældende planlægning ikke kan realiseres er, at trafikken på motorvejen er steget til et sådant niveau, at grænseværdierne for støjfølsom anvendelse ikke kan overholdes grundet ny bestemmelse i Planlovens § 15a. Lokalplan 291 er vedtaget efter denne ændring i planloven, og administrationen har derfor tidligere vurderet, at den ikke kan realiseres. Ved at bebygge arealet på en sådan måde, at en del af bebyggelsen fungerer som støjværn for den øvrige bebyggelse, vurderer administrationen, at grænseværdierne for støj kan overholdes både inde og ude.

Den overordnede proces er at udbyde arealet som et samlet boligprojekt. Interesserede købere udarbejder et bud på en samlet bebyggelsesplan i overensstemmelse med nedenstående principper. Den endelige køber medvirker til at udarbejde lokalplan, som kan realisere projektet.

I udbudsmaterialet skal beskrives nogle principper, således at det er tydeligt for byder, hvad det er for intentioner, kommunen har med området og hvilke bestemmelser, der vil være i en kommende lokalplan.

Administrationen indstiller nedenstående principper;

• Der ønskes én køber/udvikler eller konsortium af aktører, der erhverver arealet, og som vil indgå i dialog omkring udarbejdelse af lokalplan for området.
• Salget af grunden vil ske som et samlet udbud af de to arealer hhv. nord og syd for Kaserne Parkvej.
• Arealet anvendes til boliger – med mulighed for erhverv, der naturligt kan indpasses i et boligområde.
• Grænseværdierne for støj i boligområder skal overholdes både indenfor og udenfor.
• Der vil være en samlet bebyggelsesprocent for de to områder.
• Byder skal kunne argumentere for bebyggelsens samspil med områdets eksisterende byggestil.
• Bebyggelsen skal respektere og spille sammen med Kasernebyens identitet i øvrigt, men ikke nødvendigvis indordne sig.
• Der bygges i traditionel byggestil, men med stor åbenhed for moderne tiltag, lyse boliger, funktionalitet mv.
• Materialevalg vil blive underbygget med referenceeksempler i salgsmaterialet.
• Bebyggelsesprocenten for området fastsættes til 40 % - der må dog maksimalt bygges 150 boliger i området (af hensyn til områdets størrelse, grønne præg og trafikafviklingen).
• Den maksimale bygningshøjde er 12 meter.
• Minimum 20 % af området skal udlægges til friarealer.
• Klimatilpasning (LAR) kan håndteres i åbne kanaler, men ikke stillestående vand, såfremt den understøtter udearealer og biodiversitet.
• Det tilstræbes, at der etableres parkering med grønt præg. Decentral parkering er en mulighed, ligesom der kan etableres individuel parkering, hvor det er muligt.
• Der er åbenhed ift. at opnå jordbalance, såfremt jordvolde kan forbedre de rekreative arealer. Kommuneplanens parkeringsnormer skal overholdes. Der skal til boliger i byzone etableres:
  • 2 parkeringspladser pr. bolig i fritliggende enfamiliehus,
  • 1,5 parkeringsplads pr. bolig i sammenbyggede enfamiliehuse,
  • 1 parkeringsplads pr. bolig i etageboligbebyggelse.
• Området skal fortsat fremstå åbent, og der stilles ikke krav om offentlig passage.
• Salget gennemføres med hjemmel i Kommunestyrelsens § 68, Bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens hhv. regionens faste ejendomme samt Vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme.
• Salget sker på grundlag af det økonomisk mest fordelagtige tilbud med bedste forhold mellem pris og kvalitet som tildelingskriterie, hvor pris vægtes 20 % og kvalitet vægtes 80 %. Kvalitet vurderes ud fra a) det tilbudte projekts evne til at skabe sammenhæng med området, b) kvaliteten i materialevalg og arkitektur, c) funktionalitet og d) sikring af en harmonisk og sammenhængende bebyggelse.
• Ringsted Kommune forbeholder sig retten til at forkaste alle tilbud.
• Ringsted Kommune påkræver, at tilbudsgiver i forbindelse med afgivelse af tilbud fremsender dokumentation for, at tilbudsgiver er i stand til at opfylde købsaftalen, herunder det tilbudte projekt.

Tidsplan

Tidsplanen for udbuddet indstiller administrationen til at være følgende;

September-oktober 2018: Politisk behandling.

November 2018: Udarbejdelse af udbudsmateriale og projektmateriale.

Medio november 2018: Offentliggørelse af udbud.

Primo december 2018: Informationsmøde interesserede investorer/udviklere.

Marts 2019: Frist for afgivelse af bud. Forhandlinger og kontraktindgåelse.

September 2019: Overtagelse af arealet.

April 2019 – april 2020: Udarbejdelse af lokalplan.

April 2020: Mulig byggestart.

Der vil være høring i forbindelse med lokalplanforslaget.

Ingen bevillingsmæssige konsekvenser

Med de opstillede kriterier er det administrationens vurdering, at det vil være tilstrækkeligt til at give investor et fyldestgørende billede af kommunens ønsker og overvejelser ved et nyt byggeri, samtidig med at der er lagt op til, at en kommende investor kan få så frie rammer, som muligt.

De kvalitative delprincipper for byggestil har administrationen formuleret for at signalere, at det er vigtigt, at ny bebyggelse harmonerer med det eksisterende område, og at der lægges op til en balance mellem traditionel og gedigen byggestil, og også mere moderne løsninger.

Der er ikke principper, der konkret stiller krav om materialevalg. Begrundelsen herfor er, at administrationen ønsker at give valgfrihed inden for ovennævnte byggestil.

Der er ikke opsat kriterier for boligstørrelse, da administrationen ønsker at give markedet mulighed for at vurdere den maksimale salgsbarhed, ligesom der ikke er stillet krav om ejerforhold eller boligtype.

Kriterierne om klimatilpasning og grønt præg er valg ud fra at signalere et ønske om grønt præg og hensyntagen til forventede kommende udfordringer med overfladevand og ekstremregn generelt.

Tildelingskriteriet, underkriterier og eventuelle delkriterier skal fremgå af udbudsmaterialet, således at det er tydeligt for de bydende, hvad kommunen vægter tungest. Administrationen indstiller, at kvalitet vægtes med 80 % og pris med 20 %. Med kvalitet forstås sammenhængen med området, kvaliteten i materialevalg og arkitektur, funktionalitet og sikring af en harmonisk og sammenhængende bebyggelse.

Den opstillede tidsplan giver en frist på afgivelse af bud på 3½ måned. Det er en forholdsvis lang frist, men set i forhold til at det er henover jul og nytår, vurderer administrationen, at det er en rimelig tidsperiode for byder til at have tid til at indgå dialog med eventuelle samarbejdspartnere, og have tid til at bearbejde projektforslaget i forhold til kvalitet, støj mv.

Administrationen har lagt op til, at selve overtagelsen først sker fra den 1. september 2019. Således er det stadig kommunens jord under Ringsted Festivallen, som så kan benytte den til teltpladser, som de foregående år. Dette har ikke konsekvens for tidsplanen, da der først vil kunne bebygges fra foråret 2020.

Administrationen vil udarbejde udbudsmateriale efter godkendelse af principperne. Udbudsmaterialet vil indeholde udbudsbetingelser, købsaftale, relevante bilag med oplysninger om matriklerne, beskrivelse af området og byen, beskrivelse af principper og skitser på hvordan bebyggelsen kan fordeles i området med høj og skærmende bebyggelse mod nord/motorvejen, og lavere bebyggelse mod syd. Udbudsmaterialet vil endvidere indeholde referenceprojekter. Et foreløbigt bud på referenceprojekter er vedhæftet dagsordenen (Bilag).

Direktionen indstiller, at principper og tidsplan godkendes.

Principper og tidsplan anbefales godkendt med følgende præcisering, at antal parkeringspladser pr. bolig anbefales ændret til 2 parkeringspladser for sammenbyggede enfamilieshuse og 1,5 parkeringspladser for etagebebyggelse, samt at der tilføjes at overvejelser om cirkulær økonomi indtænkes.