Bestyrelsen for den selvejende daginstitution Den Frie Børnehave henvendte sig i 2019 med ønske om renovering og udvidelse af institutionen. Om- og udbygningen har dels til formål at opgradere personalefaciliteterne, så de lever op til nutidens lovgivning, og dels at skabe plads til ca 10 børnehavebørn eller 6 vuggestuebørn mere. Institutionen er på 208 m2 og den ønskede udbygning er på ca. 72 m2. Institutionen er beliggende på Prinsessevænget 2 i Ringsted og lejer bygningen af Andelsboligforeningen af 1941. Byrådet godkendte på møde d. 9. september 2019, at Ringsted Kommune arbejder videre med det af Den Frie Børnehave fremsendte forslag, inden for en ramme på max. 1,8 mio. kr. Den vedtagne ombygning medfører en årlig huslejestigning på 50.000 kr.
ABF af 1941 (Andelsboligforeningen af 1941) har rettet henvendelse til Ringsted Kommune, da ombygningen af Den Frie Børnehave ikke kan gennemføres for det af Byrådet tidligere godkendte beløb på 1,8 mio.
Der er desuden nye oplysninger i sagen, idet optagelse af lån til ombygning kræver udskillelse af institutionen fra de øvrige lejeboliger i Prinsessevænget, som en særlig afdeling, og at lejeforholdet mellem Den Frie Børnehave og ABF af 1941 ændres til at være uopsigeligt i lånets løbetid på 30 år.
Ombygningen af Den Frie Børnehave kan således ikke gennemføres inden for de vedtagne rammer og da forudsætningerne tillige er ændret, må den nuværende godkendelse af det makimale beløb til ombygning på 1,8 mio. sættes i bero.
Fakta om institutionen
Institutionen er opført sammen med 99 familieboliger på Prinsessevænget 2, Ringsted og afdelingen (afdeling 012) gik i drift 1.3.1969. Den selvejende institution Den Frie Børnehave startede d. 1. september 1970.
Arealet for institutionen er ifølge lejekontrakten på 208 m2, men jf. kommunens plantegning er bygningen på 229 m2. Lejen udgør i regnskab 2018 (det seneste offentliggjorte) 252.936 kr. (her skal husleje jf. regnskab for 2019 ind eller husleje for 2020).
Den lejekontrakt, som Den Frie Børnehave har indgået med ABF af 1941, indeholder under henvisning til dagældende vedtægter en opsigelsesfrist på ½ år. Det må antages, at dette tilsidesætter opsigelsesvarslet i erhvervslejelovens § § 64, stk. 1, på 3 måneder
(lovbekendtgørelse nr. 1218 af 11.10.2018).
Den Frie Børnehave har fysiske rammer til maksimalt 50 børnehavebørn.
Kommunen har indgået driftsaftale med Den Frie Børnehave og denne kan opsiges med 9 måneders varsel.
Reglerne i almenboliglovgivningen om opførelse og drift af institutioner
Institutioner, som er erhverv, kunne frem til den 1.1.1997, hvor ændringen om sideaktiviteter i almenboligloven trådte i kraft, opføres og drives som en del af en boligafdeling.
Ved den nævnte lovændrings ikrafttræden blev der udsendt en bekendtgørelse og vejledning om sideaktiviteter.
Fra lovændringen kunne institutioner ikke længere integreres i en almen boligafdeling, men skulle udgøre en selvstændig afdeling. Hvis der skal ændres på de eksisterende erhverv, herunder institutioner, i almene boligafdelinger, kræves en udskillelse af afdelingen som en selvstændig afdeling.
For erhverv som institutioner kan det i øvrigt altid overvejes at udskille institutionen, fordi institutioner som selvstændige afdelinger af udlejer kan fritages for forpligtelsen til at indbetale til egen dispositionsfond, hvorved lejen kan nedsættes.
Optagelse af lån og ændring af lejeforhold
Hvis ABF af 1941 skal optage lån til ombygning og udvidelse af Den Frie Børnehave vil det kræve en udskillelse af institutionen som en særlig afdeling. Der ses ikke at være oprindelige støttede lån tilbage i ejendommen, hvorfor dette ikke må anses for et problem at foretage en udskillelse. Optagelse af et lån vil betyde, at lejeforholdet mellem De Frie Børnehave og boligorganisationen ændres til at være uopsigeligt i lånets løbetid.
En sådan ændring af opsigelsesvarslet og uopsigelighed i lånets løbetid vil sædvanligvis skulle fremgå af lejekontrakten, hvilket i praksis betyder, at denne skal ændres.
Dette forhold har ikke været tilstrækkeligt belyst i Byrådssagen, hvor det blev godkendt at anvende de 1,8 mio. kr.
Det må vurderes, at det kan have afgørende betydning for kommunen, at lejeforholdet også ændres, fordi kommunen i givet fald ”binder sig” til at drive børnehaven, med mindre man opsiger kontrakten i utide og tager det eventuelle erstatningskrav som kan følge med.
Det bemærkes i øvrigt, at det ikke er usædvanligt ved renoveringen at kræve en forkøbsret til ejendommen som renoveres.
Forretningsføreren for ABF af 1941 har fremsendt følgende udtalelse fra organisationsbestyrelsen efter deres møde d. 7. juli 2020 vedr. om- og udbygning af Den Frie Børnehave:
”En udvidelse af børnehaven, uden en kommunalgaranti til indfrielse for det realkreditlån, der skal optaget, hvis børnehaven ophører som børneinstitution, kan vi desværre ikke tilbyde.
Vi kan som Organisationsbestyrelse ikke tilse, at de 99 lejere, der er i afdeling 12, gennem deres husleje, alene skal hæfte for realkreditlånet, hvis børnehaven nedlægges. Den husleje, der pålignes hver beboere ved en nedlæggelse af børnehaven som institution, vil have en sådan størrelse, for den enkelte, at den ikke står i rimelig forhold, til deres forpligtigelser som lejere. Den samme kommunalgaranti for realkreditlånet, vil også være gældende ved en udmatrikulering af børnehaven til en ny afdeling jævnfører Kapitel 12 sideaktivitet”.
Vej- og Ejendomscentrets vurdering af Den Frie Børnehave
Byg og Anlæg i VEC har inspiceret bygningen i juli 2020 og udtaler bekymring for bygningens generelle standard, herunder mistanke om skimmelsvamp.
Nye priser på ombygning
Bestyrelsen i Den Frie Børnehave ønsker fortsat en om- og udbygning af institutionen og ABF af 1941 har derfor fremsendt nye priskalkulationer på 2 versioner af ombygning af institutionen:
- Den store ombygning
Ombygning af 27 m2 og udbygning med 73 m2 til nye personalefaciliteter og ca. 10 børnehavebørn eller 6 vuggestuebørn mere.
Pris: 3.139.275 kr. inkl. honorar til landmåler og advokater for udmatrikuleringen af børnehaven fra afdelingen.
Den årlige husleje vil stige med 135.939 kr. til 392.211 kr.
- Den lille ombygning
Ombygning af 27 m2 og udbygning med 35 m2 til nye personalefaciliteter.
Pris 2.126.469 kr. inkl. honorar til landmåler og advokater for udmatrikuleringen af børnehaven fra afdelingen.
Den årlige husleje vil stige med 92.210,00 kr. til 348.482,00 kr.
Med om-og udbygning af børnehaven vil den årlige husleje stige med enten 92.210 kr. eller 135.939 kr. over en 30-årig periode dvs. lånets løbetid. Udvidelsen med de ca. 73 m2 vil medføre afledte udgifter til el, vand, varme og rengøring.
Hvis kommunen ikke ønsker at give tilsagn til en om- og udbygning af Den Frie Børnehave kan institutionen forsætte driftsaftalen uændret.
