Sagsgang:

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KFU=Kultur- og Fritidsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

I denne sag skal der tages stilling til om forslag til Lokalplan 304 - Boliger i Vigersted Bymidte skal vedtages.

På byrådsmødet 25. juni 2019 punkt 33 blev Kommuneplantillæg 2 for Vigersted Bymidte endeligt vedtaget, og punkt 34 vedtog Byrådet at udsende forslag til Lokalplan 304 - Boliger i Vigersted Bymidte i offentlig høring (Bilag 1).

Lokalplan 304 giver mulighed for syv nye boliger langs Vigersted Bygade, samt mulighed for at overføre to ejendomme langs Snekkerupvej til boligformål. Lokalplanen sætter rammerne for boligernes indpasning i landsbymiljøet, blandt andet med bestemmelser om bygningernes materialer, form og farver. Bestemmelser om byggeriets omfang, placering og indbyrdes afstand er med til at styrke forbindelser mellem Vigersted Bygade, det grønne område og Vigersted Kirke. Endelig er der bevarende bestemmelser for den bevaringsværdige bygning i delområde 2.

Lokalplanens bestemmelser for ny bebyggelse langs Vigersted Bygade tager afsæt i principper for gadehuse udstukket af Helhedsplan af Vigersted Lokalråd februar 2018, i bygherres startredegørelse fra januar 2019 og i bebyggelsesplan udleveret af bygherre ved møde maj 2019.

Illustration af Landsbyhuse fra Helhedsplan af Vigersted Lokalråd, opdateret februar 2018

Lokalplanforslaget har været udsendt i offentlig høring i 8 uger i perioden 26. juni - 21. august 2019. Planforslaget har været annonceret digitalt på kommunens hjemmeside. Naboer og andre med retslig interesse i lokalplanen har desuden været underrettet direkte.

I høringsperioden er der fremsendt fem høringssvar (Bilag 2) til planforslaget. Nogle høringssvar omhandler ét emne og nogle omhandler flere; alle er gennemgået enkeltvis og behandlet i den vedlagte hvidbog (Bilag 3). I det følgende præsenteres emner af væsentlig betydning samt emner af mindre betydning for lokalområdet.

Emner af væsentlig betydning for lokalområdet:

• Udsyn til og fra kirken

• Bebyggelsesgrad (husenes fodaftryk) på 20%
• Bebyggelsesprocent og sammenhæng med kommuneplantillæg
• Byggefelt, parkering og udhuses placering
• Længde på bygninger
• Placering af skure mv. bag husets facadelinje 
• Taghældning

Emner af mindre betydning for lokalområdet:

• Vandledning gennem området
• Pudsede facader kan fremstå grove
• Ingen gavltrekanter på bevaringsværdigt hus  

• Vinduestype i bevaringsværdigt hus
• Tagsten / teglsten – forskelligt i hhv. bestemmelser og redegørelse
• Tæt/lav og åben/lav er byttet om 
• Regnvandsanlæg som mulig anvendelse
• Paraboler/antenner og solenergianlæg
• Bygningers facadehøjde og dybde
• Blank mur, gesims og murdetaljer
• Placering af kviste og ovenlys og kvistes materialer
• Farve- og materialevalg til døre og vinduer
• Ydervægge og tag på sekundære bygninger
• Afskærmning omkring privat grund og omkring oplag/affald
• Terrænregulering
• Tilslutning til naturgas
• Servitut om færdselsret
• Fællesareal med afsæt i Helhedsplanen
• Museets udtalelse

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser

Administrationen vurderer, at forslag til lokalplan 304 vil medvirke til flere bosætningsmuligheder i landsbyen Vigersted og i Ringsted Kommune som helhed.

Administrationen vurderer desuden, at forslag til Lokalplan 304 er i overensstemmelse med kommuneplanens mål og med landsbyrådets Helhedsplan for Vigersted.

Alle emner fra høringssvarene er vurderet enkeltvis i hvidbogen, og de ændringer som anbefales, er indarbejdet i den vedlagte lokalplan.

Nedenfor opsummeres først vurderingen af emner af væsentlig betydning; både dem som administrationen anbefaler og ikke anbefaler at medføre ændringer i lokalplanen.

Derefter gennemgås i korte træk de emner af mindre betydning, som administrationen anbefaler fører til ændringer i lokalplanen. Øvrige emner, som ikke anbefales at føre til lokalplanændringer, kan læses i hvidbogen. Ændringsforslagene i det følgende nummereres fra 1. - 25.

Emner af væsentlig betydning for lokalområdet vurderes som følger:

Udsyn til og fra kirken

Indsigelse: Roskilde stift ønsker at sikre udsynet mellem Vigersted Bygade og kirken.
Vurdering: Det udsendte lokalplanforslag søger at sikrer dette. Ændringer som følge af andre høringssvar, vurderes ligeledes med hensyn til indkig og forbindelser til kirken.

Anbefaling: at lokalplanen ikke ændres i forhold til denne bemærkning

Bebyggelsesgrad (husenes fodaftryk) på 20%
Indsigelse: Bygherre mener at dette er for lavt, .

Vurdering: På de bebyggelsesplaner som Ringsted Kommune har modtaget fra bygherre, bliver kun op til 17% af grunden bebygget med boliger (ekskl. skure mv.). Administrationen vurderer, at lokalplanforslagets bebyggelsesgrad på 20% muliggør bygherres planer, sikrer grundens åbne udtryk, et stort fælles friareal til boligerne samt indkig til kirken.

Anbefaling: at bebyggelsesgraden ikke ændres.

Bebyggelsesprocent på 30 - sammenhæng med kommuneplantillæg

Indsigelse: Bygherrer undrer sig over de 30 %, når kommuneplantillægget overfører området til en overordnet ramme på 40 %.
Vurdering: Administrationen vurderer at en bebyggelsesprocent på 40 ville være voldsom i landsbymiljøet, hvor de omkringliggende lokalplaner nr. 5 og nr. 65 begge har en bebyggelsesprocent på 25. En lokalplanen må gerne sætte en lavere bebyggelsesprocent end den overordnede kommuneplanramme. Lokalplanforslagets bebyggelsesprocent på op til 30 % ved udnyttelse af tagetagen har til formål at bebygge grunden mindst muligt, ved blandt andet at fremme udnyttelsen af den tagetage, der opstår med kravet om ca. 45 graders saddeltag. Således vil mest muligt grundareal friholdes til bla. fælles og private friarealer, som der er lagt op til i Helhedsplanen. Bygherres bebyggelsesplaner kan godt rummes inden for en bebyggelsesprocent på 30.

Anbefaling: at bebyggelsesprocenten ikke øges.

Byggefelt, parkering og skure mv. inden for 22 m fra vejskel
Indsigelse: Bygherre ønsker at grænsen udvides til 35 meter fra vejskel, i frygt for pladsmangel.

Vurdering: Byggefeltet på 22 meters dybde har til formål at koncentrere boligerne langs Vigersted Bygade og bevare et stort åbent fælles friareal. Sådanne gadehuse er beskrevet og illustreret i Helhedsplan for Vigersted og fremgår af bygherres startredegørelse og bebyggelsesplaner.
Disse intentioner udvandes og muliggør meget spredt bebyggelse, skure og parkering over næsten hele området, hvis grænsen udvides til 35 m

Anbefaling:

-          at byggefeltets bredde ikke ændres (angående selve boligerne)

1. at grænsen for parkering og sekundære bygninger kan øges til 28 meter fra vej

Bygningslængde på maksimalt 27 meter og 3 boligenheder

Indsigelse: Bygherrer ønsker ingen begrænsning.
Vurdering: uden en længdebegrænsning, muliggøres lange sammenhængende rækkehuse på hele strækningen langs Vigersted Bygade. Dette vurderes ikke at være intentionen for området, både ifølge Helhedsplanen, kommunens møder med bygherrer og dennes seneste bebyggelsesplan. Intentionerne peger på en åben bebyggelse med forbindelser mellem vej og grønt område. Det anbefales at antallet på 3 boliger pr. ”boligblok” fastholdes, men at den maksimale længde kan øges til 32 meter, som vil afspejle længden på Vigersted Gamle Skole, som ligger umiddelbart over for lokalplanområdet.
Anbefaling:

-          at de maksimale 3 boligenheder pr. bygning ikke ændres.

2. at den maksimale bygningslængde kan øges til 32 meter.

Skure mv. skal placeres bag husets facadelinje

Indsigelse: Bygherrer ønsker mulighed for at placere skure mv. i ”forhaven” foran husene.

Vurdering: Lokalrådets helhedsplan samt bygherres referencefotos og startredegørelse beskriver gadehuse med ”…mindst muligt grundareal ud mod Vigersted Bygade og mest muligt grundareal til husenes haveside…” Det er administrationens vurdering at skure/udhuse foran facadelinjen vil underminere dette princip og fjerne bebyggelsens karakter af gadehuse. Der er mulighed for at integrere udhuse bagved eller på siden af boligerne; altså bagved eller i selve facadelinjen.

Anbefaling: at bestemmelsen ikke ændres.

Taghældning 45-50 grader 

Indsigelse: Bygherre foreslår at kravet lempes til 25 grader ligesom nogle andre steder i Vigersted. Vurdering: Lokalplanområdet ligger meget centralt, og administrationen vurderer at tagene bør spille sammen med den omkringliggende bebyggelse, som har saddeltage med en hældning på ca. 45 grader, som er karakteristisk for landsbyen. Ifølge bygherres egen startredegørelsen lød planerne: ”Saddeltage uden valm eller mansard. Ens taghældning, 40 - 50 grader”.
Anbefaling:

3. At den tilladte taghældning ændres fra 45-50 til 40-50 grader,

Emner af mindre betydning for lokalområdet vurderes i hvidbogen og administrationen anbefaler følgende ændringer og tilføjelser til lokalplanen:

4. Der tilføjes et kortbilag med en ledningsplan der viser vandledning gennem delområde 1.
5. Da der ikke er nogen gavltrekant i delområde 2, fjernes betegnelsen gavltrekant herfra.
6. Vinduer i det bevaringsværdige hus skal være flerfagsvinduer med sprosser tilpasset huset.
7. Betegnelsen tagsten rettes til teglsten, så bestemmelser stemmer overens med redegørelse.
8. Tæt/lav og åben/lav byttes om (teknisk rettelse), så der henvises til de rette boligformer.
9. Solenergianlæg tillades, såfremt at de integreres i tagfladen med samme nuance og udtryk.
10. Facadehøjden øges fra maksimalt 3,5 til 3,6 meter.
11. Husdybde på 9 m. uddybes således at den ikke omfatter eventuelle udhuse.
12. Farvevalget for blank mur udvides til at tage afsæt i en rød eller gul nuance i jordfarveskalaen.
13. Krav om murdetaljer fjernes, da dette ikke afspejles i området.
14. Kviste og ovenlys skal placeres harmonisk i stedet for symmetrisk.
15. Farvepaletten som vist i redegørelsen udvides fra 11 til 24 forskellige jordfarver.
16. Døre må, ud over træ, også etableres træ/alu, ligesom vinduer.
17. Sekundære bygninger må, ud over mur og træ, også beklædes med trælignende materiale.
18. Tag på sekundære bygninger må, ud over tegl og tagpap, også beklædes med zink.
19. Private grunde afskærmes langs minimum halvdelen af skelgrænsen, i stedet for ¾.
20. Oplag og affald må, ud over mur, espalier og træ, også afskærmes med trælignende vedligeholdelsesfri materiale i bræddeformat.
21. Terrænregulering mellem huse og vej øges til +/- 1 meter af hensyn til tilgængelighed.
22. Tilslutningspligt til naturgas fjernes, da el-varme nu kan være mere miljøvenlig end naturgas.
23. Bestemmelse om, at aflyse servitut fra 1914 om færdselsret for besidderen af Svenstrup Gods i forbindelse med jagt, da en lokalplan ikke kan aflyse en privatretlig servitut om færdselsret. Våbenloven gør dog at servitutten ikke kan håndhæves.
24. Fællesareal uddybes efter bygherres beskrivelse under afsnittet Helhedsplanen
25. Et afsnit i museets udtalelse fjernes, da det indeholder fejl i henvisninger og fakta.

Administrationen vurderer, at der er taget højde for de indkomne bemærkninger i det omfang, det er muligt uden at ændre på lokalplanens principper.

Direktionen indstiller, at Lokalplan 304 for boliger i Vigersted Bymidte vedtages med de foreslåede ændringer beskrevet i punkt 1. – 25. under afsnittet vurdering.

Anbefales godkendt.

Ej til stede: Timo Jensen, Lisbeth Andersen og Henrik Kjær

Sagsgang:

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KFU=Kultur- og Fritidsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

Byrådet skal tage stilling til den af Boligselskabet Sjællands fremsendte ansøgning om godkendelse af endeligt budget – Skema B – til nybyggeri af 13 almene familieboliger, se Skema B i bilag 1 og ansøgning i bilag 2.

Gennemførsel af projektet forudsætter en aflysning af Lokalplan 278. Dagsordenspunktet skal derfor kun behandles hvis indstillingen om aflysning af lokalplanen i dagsordenspunkt 10 ”Aflysning af Lokalplan 278 for Margrethegården Ringsted by” er godkend.

Boligselskabet Sjælland har for boligafdelingen Margrethegården udarbejdet en ”helhedsplan”, Bilag 3, som består af en renoveringsdel (sag 19/9715) og en nybyggeridel (denne sag). De to sager forudsætter hinanden og kan ikke gennemføres enkeltvis. Sagerne er adskilt fordi der gælder forskellige regler for nybyggeri og renovation.

Projektet:

Grundet et højt licitationsresultat er projektet ændret fra skema A på en lang række punkter.

Helhedsplanen omfatter nu en fremtidssikring af afdelingen via ændringer i selve boligtyperne. De eksisterende 117 boliger bliver derfor til 100 boliger, jf. sag 19/9715. Dertil kommer nybyggeri af 13 tagboliger på 2 blokke som behandles i denne sag, så der i afdelingen i fremtiden bliver 113 boliger, se nedenfor:

Helhedsplanen blev godkendt af Boligselskabet Sjællands Selskabsbestyrelse på dets møde den 6. maj 2019, se bilag 5 og på afdelingsmøde i afdeling Margrethegården den 8. maj 2019, se bilag 6.

Etablering af almene boliger:

Alment boligbyggeri kan etableres ved nybyggeri og tilbygning til almene boligorganisationers ejendomme. Derudover kan almene boliger etableres ved ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af ejendomme, der ikke anvendes til beboelse. Boligerne kan etableres som familieboliger, ungdomsboliger eller boliger til ældre og handicappede.  Tilsagn til støtte til alment byggeri gives af Kommunalbestyrelsen, herunder på vegne af Staten tilsagn til løbende ydelsesstøtte til byggeriet.

Handlingsforløb af støttesagen (efter reglerne for nybyggeri):

Skema A: Tilsagn til støttet byggeri. (Påbegyndelse af projektering, afholdelse af licitationer m.m.) Der er tale om begunstigende forvaltningsakt, som ikke uden videre kan tilbagekaldes. Der er tale om, at kommunen indenfor den givne fuldmagt i almenboligloven har givet et tilsagn.

Skema B: Godkendelse af anskaffelsessum før påbegyndelse. På grundlag af resultatet af den afholdte licitation godkendes et endeligt budget. Dette budget skal overholde det bindende maksimumsbeløb, og dette kan ikke overskrides ved skema C, dog kan udgifter til indeksering af entreprisesummen ud over fastprisperioden medtages udenfor maksimumsbeløbet. Der godkendes en foreløbig leje.

Skema C: Byggeregnskab. Byggeriet er afsluttet, og byggeriet er gået drift. Der godkendes et revideret regnskab og en endelig leje.

Skema A Margrethegården

Ringsted kommune godkendte skema A for helhedsplanen den 11. december 2017. Projektet bestod bl.a. af en delvis nedrivning af to boligblokke. Ansøgningen om tilladelse til den delvise nedrivning af de to boligblokke blev afvist af Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet. Projektet blev derfor efterfølgende revideret og godkendt af Landsbyggefonden. Den reviderede helhedsplan blev sendt i udbud i oktober 2018. På grund af store prisstigninger i bygge- og anlægssektoren blev resultat at licitationen lå ca. 100 % over det godkendte skema A. Landsbyggefonden ville ikke godkende licitationsbuddet fordi det var for højt. Boligselskabet blev bedt om at finde store besparelser i projektet. Landsbyggefonden godkendte i maj 2019 det projekt der foreligger i denne sag og som indeholder de nødvendige besparelser. Landsbyggefonden har ligeledes godkendt at Skema A ikke ændres hvilket har medført at ændringerne er indarbejdet direkte i Skema B, se nedenstående.

Margrethegården Skema B – nybyggeri

Den samlede anskaffelsessum ved Skema B er øget med 2,5 mio. kr. i forhold til Skema A.

Anskaffelsessum for boligerne inkl. Moms udgør ifølge Skema B:

Svarende til en anskaffelsessum på 21.340 kr. pr m2

Anskaffelsessummen finansieres på følgende vis:

Ved udstedelse af pantebreve i en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation skal kommunalbestyrelsen godkede pantsætningen (låntagningen), jf. §29 i bekendtgørelse af Lov om Almene Boliger. Byrådet skal altså godkende optagelsen det støttede realkreditlån.

Forudsætningen for at boligselskabet kan optage det støttede lån er at kommunen garanterer for lånet.

Der er ikke budgetmæssig dækning for den øgede kommunale andel af anskaffelsessummen (grundkapitalen), idet der i budgettet for 2019 kun er afsat 2,544 mio. kr. til nybyggesagen og 0,5 mio. til renoveringssagen, i alt 3,044 mio. kr.

Det foreslås derfor, at den resterende andel af anskaffelsessummen (grundkapitalen) bliver finansieret ved at nedskrive budgettet til Dampmøllen svarende til 0,249 mio. kr. Budgettet til Dampmøllen er på 12 mio. kr., men er ikke bundet til et konkret projekt. Hvis Byrådet ønsker at bevare budgettet til et eventuelt fremtidigt projekt på grunden, foreslås den resterende andel af anskaffelsessummen finansieret med en tillægsbevilling på 0,249 mio. kr.

Det fastsatte bindende maksimumsbeløb er i 2019 fastsat til 20.150 kr./m² for familieboliger, hvortil

kan lægges et energitillæg på 1.190 kr./m².

Projektets anskaffelsessum afholdes derfor indenfor det for projektet gældende maksimumsbeløb

på 21.340 kr./m².

Det bindende maksimumsbeløb angiver et maksimum for byggeriets samlede anskaffelsessum og er dermed det beløb, som kommunen på statens vegne kan give tilsagn om. Skulle bygherren komme til at afholde yderligere udgifter (som opgøres i byggeregnskabet) medregnes disse ikke, og bygherren afholder beløbet af egenkapitalen. Det beløb, som danner grundlag for beregning af lejen, er den godkendte anskaffelsessum.

Husleje

Den samlede årlig boligudgift ekskl. forbrugsudgifter er budgetteret til 1.057 kr. pr. m2. Husleje niveauet for de 13 nye tagboliger bliver som vist nedenfor:

Ingen

Der søges i forbindelse med godkendelse af Skema B, om et tilsagn om støtte med yderligere 0,249 mio. kr. til projektet Margrethegården i grundkapitalen samt godkendelse af en samlet anskaffelsessum på 27,9 mio. kr.

Der er ikke budgetmæssig dækning for den kommunale andel af anskaffelsessummen (grundkapitalen), idet der i budgettet for 2019 kun er afsat 2,544 mio. kr. til indskud i Landsbyggefonden.

Det foreslås derfor, at den resterende kommunale udgift til grundkapitalen bliver finansieret ved at nedskrive budgettet til projektet Dampmøllen med 0,249 mio. kr.

Der skønnes ikke at være en væsentlig risiko ved den obligatoriske kommunegaranti i sagen, da boligselskabets egenkapital har en sådan størrelse, at selskabet virker sundt.

Direktionen indstiller,

1. at Skema B godkendes med en samlet anskaffelsessum på 27,934 mio. kr
2. at der gives tilsagn om yderligere støtte til projektet med 0,249 mio. kr. i grundkapital
3. at udgiften til grundkapital på 0,249 mio. kr. over det budgetterede beløb finansieres ved at nedsætte budgettet til projektet på Dampmøllen med 0,249 mio. kr.
4. at det meddeles boligselskabet, at kommunen har i sinde at give den nødvendige kommunegaranti til projektet.

Anbefales godkendt med bemærkning om, at der ønskes en sag omkring tilbageførsel af uforbrugte midler til sikkerhedsstillelser til alment byggeri, herunder Dampmølle projektet.

Ej til stede: Timo Jensen, Lisbeth Andersen og Henrik Kjær