Sagsgang:

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KFU=Kultur- og Fritidsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

Byrådet skal føre tilsyn med de almene boligorganisationer jf. Almenboligloven § 164. Tilsynet afholdes som årlige dialogmøder. Udvalgene orienteres om de afholdte dialogmøder med boligorganisationerne i perioden december 2018-februar 2019.

Byrådet har jf. Almenboligloven § 164 pligt til at føre tilsyn med de almene boligorganisationer. Byrådet har på mødet den 11. juni 2018 delegeret tilsynet til Administrationen. Tilsynet dækker dels over en gennemgang af boligselskabernes regnskaber og dels en styringsdialog, hvor øvrige emner drøftes, fx udviklingen i de enkelte boligområder, nybyggeri, boliganvisning, effektivitet af drift m.v. Boligselskaberne udarbejder og indsender årligt et regnskab og en rapport, som lægger til grund for dialogmøderne.

Administrationen har i december 2018 afholdt dialogmøder med følgende boligorganisationer i Ringsted Kommune:

• Andelsboligforeningen af 1941
• Boligselskabet Sjælland
• Ringsted Almene Boligselskab

Der er ikke afholdt dialogmøde med Vestsjællands Almene Boligselskab, da det ikke er et lovkrav, fordi hovedorganisationen ikke har hjemsted i Ringsted Kommune. På møderne har alle parter udtrykt, at der er et godt samarbejde og en konstruktiv dialog. Dialogmøderne er afholdt hos boligorganisationerne. Derudover har der været afholdt et møde den 19. februar 2019 mellem boligorganisationerne, politikere og repræsentanter fra administrationen i Ringsted Kommune.  Referaterne fra dialogmøderne er vedlagt som bilag og kan findes på kommunens hjemmeside.

Andelsboligforeningen af 1941

Mødet blev afholdt den 20. december 2018. Boligselskabets regnskab blev som led i tilsynet gennemgået, herunder rettidig indberetning, revisionspåtegninger (revisors konklusion på regnskabet) samt revisionsprotokollat (revisors kommunikation med boligselskabets bestyrelse).   Gennemgang af regnskabet har ikke givet anledning til bemærkninger. Boligselskabet er i gang med to byggeprojekter, men har været nødt til at trække sig fra Dampmøllen, bl.a. på grund af stigende byggeomkostninger.   

Boligselskabet Sjælland

Mødet blev afholdt den 20. december 2019. Boligselskabets regnskab blev som led i tilsynet gennemgået for de afdelinger, der er beliggende i Ringsted, herunder rettidig indberetning, revisionspåtegninger (revisors konklusion på regnskabet) samt revisionsprotokollat (revisors kommunikation med boligselskabets bestyrelse). Gennemgang af regnskabet har ikke givet anledning til bemærkninger. Boligselskabet har hovedorganisation i Roskilde, som dermed har tilsynspligten. Tilsynet har ikke yderligere bemærkninger vedr. de afdelinger, som er beliggende i Ringsted. Boligselskabet er i gang med byggeri på af 65 boliger på Ørnevej/Køgevej/Vibevej og er derudover i gang med at udarbejde en helhedsplan for Margrethegården.

Ringsted Almene Boligselskab

Mødet blev afholdt den 5. december 2018. Boligselskabets regnskab blev som led i tilsynet gennemgået, herunder rettidig indberetning, revisionspåtegninger (revisors konklusion på regnskabet) samt revisionsprotokollat (revisors kommunikation med boligselskabets bestyrelse).   Gennemgang af regnskabet har ikke givet anledning til bemærkninger. Boligselskabet er i gang med at udarbejde en helhedsplan for Sønderpark og derudover arbejder boligselskabet med at kvalificere og uddanne de folk, der arbejder med beboerdemokrati på både selskabs- og afdelingsniveau, fx inden for jura og økonomi.

Møde mellem boligorganisationer, politikere og administrationen

Mødet blev afholdt den 19. februar 2019, hvor der blev orienteret om de afholdte dialogmøder. Bl.a. blev behovet for boliger drøftet, herunder en analyse af ønsker til fremtidens ældreboliger. Derudover orienterede Ringsted Kommune om, at de gerne så, at der oprettes endnu et kollektivt bofællesskab til flygtninge. Drøftelser om dette påbegyndes mellem boligselskaberne og Arbejdsmarkedscentret. På mødet var der også en kort præsentation af de nye aftaler om behovsbestemt boliganvisning samt en drøftelse af processen, når aftalerne skal fornyes igen til 2021.  Referatet af det politiske møde er vedhæftet som bilag.

Ingen.

Ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

På baggrund af de afholdte dialogmøder vurderer Administrationen, at boligorganisationerne har en sund økonomi og er veldrevne. På baggrund af tilbagemeldingerne fra boligorganisationerne samt Ringsted Kommunes gennemgang af regnskaberne, er vurderingen, at der ikke er behov for yderligere tiltag. Administrationen vurderer desuden, at der er et godt samarbejde og en god og konstruktiv dialog, når der er behov for drøftelser mellem boligorganisationerne og kommunen.

Direktionen indstiller, at orienteringen tages til efterretning.

Taget til efterretning. Udvalget ønsker oplysning om hvorvidt det er muligt at invitere flere udvalgsmedlemmer til de politiske møder med de almene boligorganisationer.

Ej til stede: Per Flor, Line Lynnerup og Daniel Nørhave

Sagsgang:

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KFU=Kultur- og Fritidsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

Som led i kommunalbestyrelsens tilsynspligt med almene boligorganisationer i Ringsted Kommune har administrationen gennemgået årsregnskabet 2017 for Ringsted Almene Boligselskab. I årsrapporten fremhævede revisor at der var ”Væsentlig usikkerhed vedrørende fortsat drift” for afdeling Sønderpark. Afdelingen har massive byggetekniske udfordringer. Opnås der ikke ekstern drifts- og finansieringsstøtte til afhjælpning af udfordringerne vil huslejen stige voldsomt med huslejeledighed til følge.

Kommunen kan potentielt miste 400 almene boliger hvis der ikke opnås ekstern drifts- og finansieringsstøtte på et betydeligt trecifret millionbeløb. Kommunen må forvente at være en del af den eksterne drifts- og finansieringsstøtte. Derfor denne orientering.

På baggrund af revisors bemærkninger har administrationen i samarbejde med boligselskabet udarbejdet en orientering som dækker:

• Den foreløbige helhedsplan, Bilag 1 (ansøgning om økonomiske støtte i Landsbyggefonden, herefter LBF)
• Processen henimod en endelige helhedsplan
• Kommunens rolle

Ved udarbejdelse af en tilstandsregistrering i 2015 konstaterede RAB massive byggetekniske udfordringer i Sønderpark I og II. Konklusionen var at det var nødvendigt at afhjælpe flere væsentlige fejlkonstruktioner og udtjente bygningsdele, således at bygningerne fremadrettet blev sikret mod tiltagende nedslidning og dårligt indeklima.

Tilstandsregistreringen blev suppleret med supplerende undersøgelser, herunder miljøscreening og termografering. Der blev nedsat et byggeudvalg som består af formand og næstformand fra selskabet samt formand og kasserer fra afdelingen, der begge er beboere i Sønderpark. Byggeudvalget har på baggrund af informationer og forslag fra DAB/teknisk rådgiver udarbejdet den foreløbige helhedsplan, se bilag 1, og indsendt ansøgning om støtte til renovering i LBF i henhold til § 91 i almenboligloven.

Følgende elementer indgår i den foreløbige fysiske helhedsplan/ansøgning om støtte til renovering, som ligger til grund for LBFs vurdering af afdelingen:

Genopretning:

• Konstruktionsmæssig ændring i trappe- og altantårne ved sammenbygning ved tag
• Udbedring af følgeskader på facadeplader, vinduer og døre på trappe- og altantårne
• Udskiftning af facadebeklædningen, herunder den opfugtede vindspærre og isolering
• Efterisolering af facade, herunder udbedring af kuldebroer
• Udbedring af utætte opgangsdøre

Boligforbedringer:

• Opretning/renovering af badeværelser inkl. vådrumssikring
• Udskiftning af vinduer og altandøre
• Etablering af tilgængelighedsboliger, herunder indbygning af elevator i pågældende opgange

Øvrige bygningsdele:

• Asbestsanering af loft inkl. udskiftning af isolering og tilpasninger i loftsrum

Installationer:

• Udskiftning af faldstammer
• Udskiftning af vandrør
• Etablering af mekanisk balanceret ventilation

Den overordnede tidsplan for helhedsplanen ser ud som følger:

LBF har afhold besigtigelsesmøde den 27. august 2018 med boligselskabet og behandlet boligselskabets foreløbige helhedsplan, se bilag 2. Det blev konkluderet at afdelingen ikke kan løfte renoveringsopgaven uden støtte.

LBF har foreløbigt behandlet sagen og afsat beløb udregnet ud fra et foreløbigt omfang af støttede lån på 120,0 mio. kr., se bilag 3. LBF er pt. I gang med at udarbejde finansieringsskitsen og den endelige helhedsplan for afdeling Sønderpark. Inden LBF giver endeligt tilsagn, skal kommunen have modtaget skema A, driftsbudget, referat af afdelingsmøde med godkendelse af lejestigninger, og overslag over garantikravet fra det långivende realkreditinstitut.

Kommunens rolle består i, at foretage en byggeteknisk behandling (herunder særligt forholdet til lokalplanen) og en vurdering af sagen (herunder lejens størrelse).

Ingen

Det forventes at størstedelen af finansieringen af helhedsplanen for Sønderpark bliver en kombination af støttede lån fra LBF og u-støttede lån ydet af et realkreditinstitut. En mindre del af finansieringen forventes at komme fra kapitaltilførsel.

Støttede lån ydes af LBF indenfor den gældende lånegrænse. Ydes der lån ud over denne lånegrænse, skal der ydes en kommunal garanti med regaranti fra Landsbyggefonden for halvdelen af den del af lånet, som får sikkerhed ud over 60% af ejendommens værdi.

U-støttede lån ydes af et realkreditinstitut evt. med kommunal garanti for lånet.

Kapitaltilførsel ydes med:

• 1/5 tilskud fra boligorganisationen
• 1/5 lån fra kommunen
• 1/5 lån fra realkreditinstitut – garanteres af kommunen
• 1/5 tilskud fra LBF
• 1/5 lån fra LBF

Garantier eller regarantier ydes med hjemmel i almenboligloven, og medregnes ikke til kommunes långivning ved opgørelse af kommunens låneramme efter lånebekendtgørelsen

Direktionen indstiller, at orienteringen tages til efterretning.

Taget til efterretning.

Ej til stede: Per Flor, Line Lynnerup og Daniel Nørhave