Nedrivningsansøgningen, vedrørende stuehuset på Jordemodervej 23, er offentliggjort på kommunens hjemmeside og sendt i høring hos Museum Vestsjælland den 11. december 2018. Høringsfristen er 6 uger.

Der er ikke indkommet høringssvar.

Byrådet besluttede den 11. juni 2018, pkt. 8, at der udarbejdes en business case for salg contra nedrivning af Jordemodervej 23, 25 og 27, samt Lindegårdsvej 23.

I henhold til administrativ bemyndigelse, vedtaget af Byrådet den 11. juni 2018, skal ansøgninger om nedrivning af bygninger med en bevaringsværdi på 1-4 behandles af Plan- og Boligudvalget.

Jordemodervej 23, 25, 27 og Lindegårdsvej 23 står tomme. Kort over Jordemodervej 23, 25 og 27 er vedlagt som bilag 1.

Lindegårdsvej er behandlet i selvstændigt dagsordenspunkt. Dagsordenspunktet blev behandlet i Plan- og Boligudvalget i marts 2019.

Fordele og ulemper ved nedrivning af Jordemodervej 23, 25 og 27.

Nedrivning af de tre ejendomme er anslået til at koste ca. 2,9 mio. kr. En del af ejendommene overgår til areal for skoverejsning, mens ca. 10.060 m2 kan sælges som erhvervsjord til anslået 325 kr/m2, hvilket kan give en indtægt på 3,27 mio. kr. Dette vil samlet set give et overskud på ca. 0,34 mio. kr.

Jordemodervej 23 har stået tom i ca. 9 måneder. Jordemodervej 25 og 27 er fraflyttet i marts måned i år.

Stuehuset til Jordemodervej 23 er bevaringsværdig i klasse 4.

De bevaringsværdige bygninger omfatter bebyggelser med bevaringsstatus 1-4. De er registreret i SAVE-registeret over bevaringsværdige og fredede bygninger. Bygningerne er blandt andet vurderet og udpeget på baggrund af deres arkitektoniske- og kulturhistoriske værdi samt forskellige miljømæssige kriterier. Registreringen fastlægger en bevaringsværdi på en karakterskala fra 1-9, hvor 1 er den højeste værdi - herunder fredede bygninger, og 9 er den laveste værdi.

Stuehuset på Jordemodervej 23 er i Ringsted Kommuneplan 2017-2029 ikke anført som bevaringsværdig, da bygningen har en bevaringsværdi 4.

Ifølge Lov om bevaring af bygninger og bymiljøer må byggeriet ikke nedrives, uden at Kommunalbestyrelsen har offentliggjort nedrivningsanmeldelsen og, efter udløb af høringsfristen, har taget stilling til, om der gives tilladelse til nedrivning, eller om der i henhold til Planlovens § 14 meddeles afslag til nedrivning og der efterfølgende udarbejdes en lokalplan for bevaring af bygningerne.  Lokalplanen skal være færdiggjort senest 1 år efter, at der er nedlagt § 14-forbud.

Omkostningerne til nedrivning er indeholdt i bevillingsanmodningen til anlæg af Erhvervsudvikling ved Jordemodervej, der er behandlet på udvalgsmødet i marts 2019.

Fordele og ulemper ved at sælge Jordemodervej 23, 25 og 27.

De tre ejendomme, i fællesskab, er vurderet at kunne sælges med en samlet fortjeneste på 1,8 mio. kr. Ejendommene er ikke kloakeret. Der er i dag krav om, at de bliver kloakeret eller, at der etableres minirenseanlæg. Omkostningerne til dette er der taget højde for i ejendomsvurderingerne. Omkostninger til selve salgene er indeholdt i den forventede fortjeneste, se skema under økonomi. Disse omkostninger består af omkostninger til mægler, annoncering, tinglysning osv.

En stor del af grunden på nr. 25 er kortlagt som forurenet på vidensniveau V1.

Det vil sige, at der er en formodning om forurening. Formodningen kommer af, at der tidligere har været helikopterlandingspladser på arealet. Dette påvirker salgsvurderingen i negativ retning. Hvis det besluttes, at sælge ejendommen bør det overvejes, at udføre miljøundersøgelser forud for et salg eller man kan undlade, at sælge denne del af grunden.

Vurderingsrapporterne er vedlagt som bilag 2-4.

Et salg af ejendommene påvirker udlægningen af miljøklasser i lokalplanen for erhvervsområdet ved Jordemodervej. Ca. 3.000 m2 skal ændres fra ”miljøklasse 4-7” til ”miljøklasse 4-6” og ca. 19.900 m2 skal ændres fra ” miljøklasse 4-6” til miljøklasse 4. De fleste type virksomheder kan tilpasses de gældende miljøklasser når det er inden for miljøklasse 4-7, derfor vil det ikke ændre på typen af virksomheder der kan etablere sig og det vil derfor ikke ændre på salgsmulighederne af arealerne.

Tættest på ejendommene vil ca. 16.700 m2 skulle ændres fra miljøklasse 4 og ned til miljøklasse 2-3. Man må ikke etablere miljøklasse 4 virksomheder og Miljøklasse 2-3 virksomheder op og ned af hinanden. Det gør, at de 16.700 m2 ikke længere vil kunne sælges til erhverv. Ringsted Kommune vil derfor ikke kunne sælge arealet og derved mistes der en salgsindtægt på ca. 5,4 mio. kr.

Sagsgang:

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KFU=Kultur- og Fritidsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

Byrådet skal tage stilling til nedrivning af Jordemodervej 23, 25 og 27.

Plan- og Boligudvalget skal tage stilling til nedrivningstilladelse af stuehuset på Jordemodervej 23.

Godkendt.

Kærup Erhvervspark har ønsket at miljøklassen i Delområde D ændres, så der i området kan etableres virksomheder op til miljøklasse 6, da de vurderer at der ikke kan sælges grunde med en miljøklasse 2 og 3. Delområde D er ejet af 3 forskellige ejere – Ringsted Kommune, Kærup Erhvervspark og Østergård v/ Niels Kromann-Rasmussen. Nedenstående kort viser hvordan ejerne er fordelt i delomområde D.

Kort 1: Det røde område ejes af Ringsted Kommune, det gule område ejes af Kærup Erhvervspark A/S, og det blå område ejes af Østergård ved Niels Kromann-Rasmussen.

Administrationen har i hvidbogen foreslået at bestemmelserne for Delområde D ændres, så der kan etableres virksomheder i miljøklasse 2-6, dog således at Miljøstyrelsens grænseværdier for miljøpåvirkninger overholdes i forhold til boliger på den modsatte side af Østre Ringvej. Den del af lokalplanområdet der støder op til Østre Ringvej, ligger mindre end 50 meter fra matrikelskel til Skrænten, hvor der er lokalplanlagt for boliger. Det betyder, at det i hvert enkelt tilfælde skal vurderes om netop den virksomhed, der ønsker at etablerer sig, kan etableres på netop det sted / den grund, som den ønsker.

Den foreslåede ændring – ”miljøklasse 2-3” ændres til ”miljøklasse 2-6” - giver mulighed for en miljøklasse, der er foreneligt med boligerne uden for delområdet. Hvis en virksomhed opføres 100 meter fra matrikelskel til boligområdet og den enkelte bolig, vil den kunne have miljøklasse 2-4. Virksomhederne vil muligvis kunne etablere afværgeforanstaltninger, som betyder at miljøpåvirkningen nedsættes.

Hele delområde D er i første omgang udlagt til klasse 2-3 på grund af det bolig område, der ligger på den vestlige side at Østre Ringvej og på grund af den bolig, der ligger nord for lokalplanområdet. I forbindelse med behandlingen af de indkomne bemærkninger har administrationen vurderet området igen, og vurderet at miljøklassen kan ændres til 2-6.

Baggrunden for vurderingen er, at afstandene Delområde D er store nok til at kunne rumme også miljøklasser 4-6, idet Miljøstyrelsens afstande til boligområder og enkelt boliger kan overholdes. På kort 2 er vist, hvor afstandskravene i forhold til boligområdet Skrænten, kan overholdes.

PBU kan vælge at fastholde at område D udlægges til miljøklasse 2-3. Det kan få den betydning, at grundene i området kan blive sværere at sælge – både Ringsted Kommunes grunde og de grunde, der ejes af andre grundejere. Neden for på kort 2 er vist at en del af området kan anvendes til virksomheder med miljøklasse 4-6, men selv om miljøklassen ændres til 2-6 vil en del af området stadig kun kunne anvendes til virksomheder i miljøklasse 2-3 på grund af nærheden til boliger.

Kærup Erhvervspark A/S vurderer at grunde i miljøklasse 2-3 vil blive sværere / umulige at sælge, og / eller prisen at vil blive lavere. Begrundelsen er, at der vil være færre slags virksomheder, der kan etablere sig der. Ringsted Kommune skal sælge grundene til markedspris efter et udbud uanset miljøklasse. Som det fremgår af kort 1 ejer Kærup Erhvervspark A/S grunde i delområde D (det gule område).

Kort 2: Den lilla flade er Lokalplan 300’s delområde D. De enkelte linjer er placeret i de afstande, som fremgår af miljøstyrelsens grænser fra matrikelskel til boligområde Skrænten. Farvekoderne betyder følgende:

Grøn 50 meter

Gul 100 meter

Orange 150 meter

Rød 300 meter

Pink 500 meter

Miljøklasse 3  Grøn 50 meter

Miljøklasse 4  Gul 100 meter

Miljøklasse 5  Orange 150 meter

Miljøklasse 6  Rød 300 meter

Miljøklasse 7  Pink 500 meter

Miljøklasse 2 = 20 meter. Denne er ikke medtaget på kortet, idet hele område D ligger mere end 20 meter fra boliger.

Virksomheder i miljøklasse 3 skal placeres minimim 50 meter fra matrikelskel til boligområder og enkeltboliger.

Hvilken miljøklasse den enkelte virksomhed har, beror på et konkret skøn, der omfatter hvilke aktiviteter den indeholder, trafik til og fra, placering af bygning, afværgeforanstaltninger og andre forhold. Et showroom vil sandsynligvis være klasse 2, men hvis varerne produceres på den samme ejendom, vil hele virksomheden få en højere miljøklasse, uden at det er muligt at sige hvilken, da det afhænger af den konkrete vurdering. En affaldsvirksomhed vil traditionelt have en høj miljøklasse – formentlig 5 – 7. Men det afhænger også af hvilken slags affaldsvirksomhed, der er tale om, og om aktiviteterne foregår inden for eller uden for. (Se også bilag 4).

Ved miljøpåvirkninger forstås støj, trafik, luftemulsion, lugt, støv og mulighed for at arbejde på alle tider af døgnet.

Indstilling

Direktionen indstiller,

1. at bemærkningerne fra ejerne af Bøstofte 30 medtages i behandlingen af de indkomne bemærkninger,
2. at Lokalplan 300 Ringsted Erhvervspark – Jordemodervej, vedtages med de i hvidbogen foreslåede ændringer.

Udvalget ønsker sagen genoptaget næste gang med en redegørelse vedrørende miljøklasser og mulige anvendelser set i forhold til høringssvar fra Kærup Erhvervspark.

Ej til stede: Per Flor, Line Lynnerup og Daniel Nørhave

Direktionen indstiller,

1. at bemærkningerne fra ejerne af Bøstofte 30 medtages i behandlingen af de indkomne bemærkninger,
2. at Lokalplan 300 Ringsted Erhvervspark – Jordemodervej vedtages med de i hvidbogen foreslåede ændringer.

Administrationen vurderer, at Lokalplan 300 vil give mulighed for at skabe en stor erhvervsudvikling i Ringsted Kommune. Lokalplanen indeholder umiddelbart mulighed for, at store virksomheder vil kunne påbegynde byggeri straks, lokalplanområdet er byggemodnet. Der har på nuværende tidspunkt været en vis interesse for området.

Administrationen vurderer, at lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens mål for området og erhvervsudviklingen.

Administrationen vurderer, at der er taget højde for de indkomne bemærkninger i det omfang det er muligt, uden at ændre på lokalplanens principper. Det vurderes derfor, at ændringerne kan indarbejdes, uden at der udarbejdes et nyt lokalplanforslag og uden fornyet høring. De indkomne bemærkninger har givet anledning til nogle enkelte ændringer i bestemmelserne og nogle enkelte nye bestemmelser.

De foreslåede nye bestemmelser handler om

• sikring af observationszonen for den nationale naturgastransmissionsledning,
• sikring af afledning af regnvand fra ca. halvdelen af ejendommen Jordemodervej 40, der ligger på den anden side af et vandskel.

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.