Sagsgang

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KFU=Kultur- og Fritidsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

I denne sag skal der tages stilling til nedrivning og eventuelt nedlæggelse, af en bolig på Knud Lavardsvej 65. Bygningen har en bevaringsværdi 4.

I henhold til administrativ bemyndigelse vedtaget af Byrådet den 11. juni 2018, skal ansøgninger om nedrivning af bygninger med en bevaringsværdi på 1-4, behandles af Plan- og Boligudvalget.

I henhold til Boligreguleringsloven § 46, er det ikke tilladt at nedlægge en bolig uden Kommunalbestyrelsens samtykke. I Ringsted Kommune har Plan- og Boligudvalget, ifølge delegationsplanen, fået kompetencen til at beslutte om en bolig i kommunen må nedlægges.

Der er søgt nedrivningstilladelse til en bygning, der har fungeret som bolig.
Ansøger ønsker at nedlægge boligen og i stedet at opføre en driftsbygning til skovbrug.

Luftfoto over ejendommens placering

Ejendommen Knud Lavardsvej 65 ligger i landzone, ved en sidevej til landevejen gennem Haraldsted Skov. Huset er omtalt Ovsbjerghus og ligger ved et tidligere skovridersted Ovsbjerg. Ovsbjerghus er opført i 1885 med en senere tilbygning i 1959. Huset er opført på kampstenssokkel med stråtag og har senere gennemgået en større renovering med nye vinduer, nyt stråtag med nye buede kviste og skorstene. Renovering og tilbygning er nænsomt tilpasset husets byggeskik. Huset et en del af områdets kulturarv og fremstår som et eksempel på, hvordan man byggede og boede i slutningen af 1800-tallet.

Ovsbjerghus set fra havesiden

Ovsbjerghus set fra gårdspladsen

Bygningens tilstand

Set udefra er huset i pæn stand. Ejer oplyser at huset indvendigt er delvis angrebet af skimmel. Huset har ikke været beboet i 1 ½ år, men har været opvarmet. Ejers rådgiver har oplyst, at hvis bygningen forsat skal kunne fungere som beboelse og leve op til energikravene, vil den skulle totalrenoveres og stråtaget skulle brandisoleres. Ejer har vurderet, at omkostningerne til renovering langt overstiger værdien af den renoverede bygning, og at der efter en renovering forsat vil være store omkostninger til varme og vedligeholdelse.

Ejer er også ejer af bygningen på Knud Lavardsvej 63, Ovsbjerggaard. Her er det gamle hus nedrevet og der er opført et nyt i 2018.

Bevaringsværdi

Bygningen er registreret med en bevaringsværdi på 4 efter SAVE-metoden.

Metoden bygger på en vurdering af henholdsvis arkitektonisk, kulturhistorisk og miljømæssig værdi samt originalitet og tilstand. Hvert af disse forhold vurderes og sammenfattes på en skala fra 1-9, hvor bevaringsværdier 1-3 angiver høj værdi, 4-6 middel værdi og 7-9 lav værdi.
Orienteringssag om fredede og bevaringsværdige bygninger, vedlagt som Bilag 1.

Kommuneplan

I Ringsted Kommuneplan 2017-2029 er der retningslinjer om, at bygninger af høj bevaringsværdi på 1-3 ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunen. Den aktuelle bygning med bevaringsværdi 4 er således ikke sikret af kommuneplanens retningslinjer.

Lokalplan

Bygningen er ej heller omfattet af en lokalplan. Hvis kommunen giver afslag til nedrivning, skal der gives et nedrivningsforbud i henhold til § 14 i Planloven. Dette indebærer, at kommunen inden for ét år skal udarbejde et lokalplanforslag med bevaringsbestemmelser for bygningen eller for fremtidig bebyggelse.

Hvis kommunen udarbejder en ny lokalplan, der forbyder nedrivning af en meget forfalden bygning, kan klagenævnet pålægge kommunen overtagelsespligt i henhold til § 49 i Planloven.
Dette kan komme på tale, når kravet om bevaring pålægger ejer uforholdsmæssigt store omkostninger til drift, vedligehold og renovering. Omkostningerne ses i forhold til lignende ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, hvor nedrivning og eksempelvis opførelse af en ny bygning giver ejer en væsentlig større værdi.

En bevarende lokalplan skal ikke nødvendigvis forbyde nedrivning. Lokalplanen kan f.eks. sikre, at fremtidigt byggeri følger stedets typiske byggeskik. Efter lokalplanens tilblivelse er der plangrundlag til, at tillade nedrivning med forudsætning om, at genopføre en bygning med den ønskede arkitektur. Derved bliver der ikke tale om overtagelsespligt.

Ønsket ny driftbygning

Ejer ønsker på stedet at opføre en ny bygning til drift. Bygningen er dimensioneret til en højde på 7,9 meter og et areal på 120 m2. Taget udføres med 45 graders taghældning og beklædes med brædder. Alle facader males sorte og tagmaterialet er sorte eternit-bølgeplader.
 

Bygherres situationsplan og opstalter af ønsket driftsbygning.

Nedrivningsansøgningen er den 17. oktober 2019 sendt i høring hos Museum Vestsjælland og på Ringsted Kommunes hjemmeside. Høringen af museet er fulgt op telefonisk, men Museum Vestsjælland har ikke afgivet høringssvar.

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Administrationen vurderer, at bygningen i Ovsbjerg ligger som et relativt velbevaret stykke kulturarv fra slutningen af 1800-tallet. Imidlertid vurderes det, at bygningen er nedslidt og ikke er optimal til det, man forventer af boliger i dag. At begynde at energioptimere bygningen vil efter administrationens opfattelse kræve et større renoveringsarbejde.

Administrationen vurderer, at der lovgivningsmæssigt er mulighed for enten at meddele tilladelse eller afslag til nedrivning af bygningen. Ligeledes vurderes at der lovgivningsmæssigt er mulighed for at meddele tilladelse eller afslag til nedlæggelse af bolig i henhold til boligreguleringsloven § 46.

A. Tilladelse til at nedrive bygning for at nedlægge bolig og opføre driftsbygning.

• Ved at meddele tilladelse til den ansøgte nedrivning og nedlæggelse af bolig, undgår man et ubeboet hus, der står og forfalder i det natursmukke område.
• Tilladelsen vil give mulighed for, at bygherre kan opføre sin ny driftsbygning på en grund, som allerede har været bebygget. Derved undgår man, at området bebygges med flere bygninger, og mindst muligt areal inddrages til nyt byggeri. Det er administrationens skøn, at der kan gives landzonetilladelse til at opføre ny driftsbygning.
• Administrationen vurderer, at bygherres skitserede driftsbygning i sort træ og med saddeltag vil passe ind i det omgivende naturområde.
• Ved tilladelse til nedrivning mister området en del af kulturarven ved Ovsbjerg.
• Ved tilladelsen til nedrivning uden at genopføre en bolig, bliver der én bolig mindre i området.

B. Afslag til at nedrive bygning for at nedlægge bolig og opføre driftsbygning

• Ved et afslag kan kommunen sikre, at der fortsat vil være en bolig på ejendommen.
• Ejer pålægges ikke at vedligeholde bygningen, så der er risiko for at den står og forfalder.
• Ved afslag er der mulighed for, at bygherre inddrager et nyt areal på sin grund, hvor han kan opføre den ønskede driftsbygning.
• Ved et afslag mod nedrivning skal kommunen give et § 14-forbud og udarbejde en lokalplan med bevarende bestemmelser.
• Med en bevarende lokalplan der forbyder nedrivning, kan kommunen sikre at huset bevares.
  Ejer er imidlertid ikke forpligtet til at istandsætte huset, da en lokalplan ikke medfører handlepligt. Huset kan således fortsat stå og forfalde og skæmme omgivelserne.
• Ud fra det oplyste grundlag om husets tilstand, kan administrationen ikke vurdere, hvor stor risikoen er for, at kommunen kan blive pålagt overtagelsespligt i henhold til Planlovens § 49.
• Med en vedtagelse af en lokalplan med bestemmelser for fremtidig bebyggelse, kan kommunen tillade nedrivning med betingelser for fremtidig bebyggelse. Derved bliver der ikke tale om overtagelsespligt.

Direktionen indstiller, at der meddeles tilladelse til nedrivning af bygningen og nedlæggelse af boligen.

Sagen udsættes til næste møde, med fornyet kontakt til museet.

Efter fornyet kontakt, har Museum Vestsjælland indgivet en udtalelse, Bilag 2.:

” At der kommer ansøgning om nedrivning af Knud Lavardsvej 65 er dybt beklageligt. For nyligt er der givet nedrivningstilladelse til den nærliggende ejendom på Langebjergvej 60. Historien for de to huse er ikke den samme, da Langebjergvej 60 var en bolig for medarbejdere under Skjoldenæsholm, mens Knud Lavardsvej 65 ligger i ejerlavet Valsømagle By, Haraldsted.

Endnu en nedrivning vidner om, at der ikke er forståelse for værdien af kulturlandskabet, der ligger som en åben historiebog lige foran os. Ved nedrivninger forringes landskabets fortællekraft, og vi berøver fremtidige generationer muligheden for at læse fortællingen.

Med til fortællingen hører også mindre huse som Knud Lavardsvej 65, der tilsyneladende ser ret intakt ud i forhold til det tidligste luftfoto fra 1949, som vi har kunnet finde.”

Danmark set fra luften. Det Kongelige bibliotek, 1949

Supplerende vurdering
Trods museets udtalelse, vurderer administrationen, at det ikke er hensigtsmæssigt at forbyde nedrivning. Et §14-forbud mod nedrivning medfører, at kommunen skal udarbejde et lokalplanforslag inden for ét år. Har lokalplanen bevaringsbestemmelser for selve huset, vil der være risiko for overtagelsespligt.

Administrationen anbefaler, at lokalplanarbejdet fokuseres til byer, bynære områder samt områder hvor der er tale om flere bolig.

Forslaget faldt efter afstemning.

Ej til stede: Timo Jensen