Boligselskabet Sjælland har for boligafdelingen Margrethegården udarbejdet en ”helhedsplan”, Bilag 2, som består af en renoveringsdel (denne sag) og en nybyggeridel (sag 19/9716). De to sager forudsætter hinanden og kan ikke gennemføres enkeltvis. Sagerne er adskilt fordi der gælder forskellige regler for nybyggeri og renovation.
Projektet:
Grundet et højt licitationsresultat er projektet ændret fra skema A på en lang række punkter. Helhedsplanen omfatter nu en fremtidssikring af afdelingen via ændringer i selve boligtyperne, idet der sammenlægges 40 boliger til 20 boliger og 18 boliger ændres til tilgængelighedsboliger. 56 eksisterende boliger renoveres med nye installationer, køkken og badeværelse. Derudover ændres tre fem/seks-værelses boliger til 6 stk. 2-3 værelses boliger.
De eksisterende 117 boliger bliver derfor til 100 boliger. Dertil kommer nybyggeri af 13 tagboliger på 2 blokke (sag 19/9716), så der i afdelingen i fremtiden bliver 113 boliger, se nedenfor:
Handlingsforløb af støttesagen (efter reglerne for renovering):
Skema A
- Godkendelse og anbefaling overfor Landsbyggefonden. Der giver boligselskabet tilladelse til projektering og afholdelse af licitationen m.m. med henblik på udarbejdelse af skema B.
Skema B
- Godkendelse af anskaffelsessum ved byggestart. Hvis skema B ikke eller kun på uvæsentlige punkter afviger fra det materiale, der har dannet grundlag for Landsbyggefondens støttetilsagn, godkender kommunen det fremsendte projekt med bindende virkning for Landsbyggefonden. Væsentlige ændringer eller overskridelser af skema A budgettet skal forelægges Landsbyggefonden til endelig afgørelse. Landsbyggefonden underrettes om Byrådets skema B-behandling.
Landsbyggefonden fremsender kvitteringsbrev til ansøgeren og kommunen efter godkendelse af skema B.
Kommunen påser, at arbejdet igangsættes og færdiggøres til de forudsatte tidspunkter, samt at evt. vilkår for støtte overholdes.
Skema C
- Byggeregnskab. Bygherren skal senest 15 måneder efter aflevering indsende byggeregnskab til godkendelse.
Skema A Margrethegården
Ringsted kommune godkendte skema A for helhedsplanen den 11. december 2017. Projektet bestod bl.a. af en delvis nedrivning af to boligblokke. Ansøgningen om tilladelse til den delvise nedrivning af de to boligblokke blev afvist af Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet. Projektet blev derfor efterfølgende revideret og godkendt af Landsbyggefonden. Den reviderede helhedsplan blev sendt i udbud i oktober 2018. På grund af store prisstigninger i bygge- og anlægssektoren blev resultat at licitationen lå ca. 100 % over det godkendte skema A. Landsbyggefonden ville ikke godkende licitationsbuddet fordi det var for højt. Boligselskabet blev bedt om at finde store besparelser i projektet. Landsbyggefonden godkendte i maj 2019 det projekt der foreligger i denne sag og som indeholder de nødvendige besparelser. Landsbyggefonden har ligeledes godkendt at Skema A ikke ændres hvilket har medført at ændringerne er indarbejdet direkte i Skema B, se nedenstående.
Skema B - renovation
Den samlede anlægssum ved Skema B er øget med 13,1 mio. kr. til 79,7 mio. kr. i forhold til Skema A.
Indholdet i det tilpassede projekt kommer til at indeholde:
- Nye tagboliger oven på blok B (nr. 24 A - 24 E) og D (22 A - 22 E) (sag 19/9716)
- Nye tage på alle blokke
- Alle boliger får hulmurs-efterisoleret facader
- Nye døre og vinduer
- Etablering af elevator i blok B og D
- Etablering af tilgængelighedsboliger i de opgange med elevator
- Nye køkkener i alle boliger
- Nye badeværelser i alle boliger
- Boliger i stueplan får have med terrasse
- Boliger fra 1. sal og op bibeholder deres altan og enkelte ny indrettet boliger får altan eller fransk altan
- Renoverede el-ledninger og kloakker
- Renovering/optimering af ventilationsforhold
- Renovering af fælleshus
- Udearealerne bliver opgraderet med ny haveplan med nye opholdsarealer og beplantning.
Helhedsplanen blev godkendt af Boligselskabet Sjællands Selskabsbestyrelse på dets møde den 6. maj 2019, se bilag 3, og på afdelingsmøde i afdelingen den 8. maj 2019, se bilag 4.
Renovationen finansieres på følgende vis:
Ved udstedelse af pantebreve i en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation skal kommunalbestyrelsen godkede pantsætningen (låntagningen), jf. §29 i bekendtgørelse af Lov om Almene Boliger. Byrådet skal altså godkende optagelsen af både de støttede og de ustøttede realkreditlån.
Forudsætningen for at boligselskabet kan optage et støttet lån er at kommunen garanterer for lånet. Landsbyggefonden regaranterer 50 % af den kommunale garanti, jf. § 91 stk. 8, i bekendtgørelse af Lov om Almene Boliger. Nykredit A/S har på det foreliggende grundlag beregnet, at kommunen skal garantere for 81,22% af det støttede lån på 79,7 mio. kr., jf. Bilag 5, hvilket giver 64,7 mio. kr. Heraf regaranterer Landsbyggefonden som nævnt for 50%, svarende til 32,4 mio. kr. Det er
kreditinstituttet, der skal foretage vurdering og beregning af garanti procenten.
Nykredit A/S kræver ikke en kommunal garanti for de ustøttede lån som til sammen udgør 37,7 mio. kr.
Det er en forudsætning for Landsbyggefondens tilsagn at der foretages et kapitalindskud på i alt 2,5 mio. kr. Landsbyggefonden bidrager med 1 mio. kr, mens kommunen, Nykredit A/S og boligorganisationen hver yder lån på 0,5 mio. kr. De sidstnævnte lån tilbagebetales, når økonomien i afdelingen tillader det. Indskuddet placeres i værdipapirer, hvis afkast bidrager til afdelingens drift og derigennem stabiliserer huslejen.
Kommunens finansiering af renovationen består i at kommunen yder et rente- og afdragsfrit lån på 0,5 mio. kr. i forbindelse med kapitaltilførslen.
