Der skønnes ikke at være en væsentlig risiko ved den obligatoriske kommunegaranti i sagen, da boligselskabets egenkapital har en sådan størrelse, at selskabet virker sundt.

Der søges i forbindelse med godkendelse af Skema B, om et tilsagn om støtte med yderligere 0,691 mio. kr. til projektet Brohuset i grundkapitalen samt godkendelse af en samlet anskaffelsessum på 96,537 mio. kr.

Der er ikke budgetmæssig dækning for den kommunale andel af anskaffelsessummen (grundkapitalen), idet der i budgettet for 2019 kun er afsat 5,516 mio. kr. til indskud i Landsbyggefonden.

Det foreslås derfor, at den resterende kommunale udgift til grundkapitalen bliver finansieret ved at nedskrive budgettet til projektet Dampmøllen med 0,691 mio. kr.

Ingen

Etablering af almene boliger:

Alment boligbyggeri kan etableres ved nybyggeri og tilbygning til almene boligorganisationers ejendomme. Derudover kan almene boliger etableres ved ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af ejendomme, der ikke anvendes til beboelse.

Boligerne kan etableres som familieboliger, ungdomsboliger eller boliger til ældre og handicappede.

Tilsagn til støtte af alment byggeri gives af kommunalbestyrelsen, herunder tilsagn på vegne af Staten til løbende ydelsesstøtte til byggeriet.

Handlingsforløb af støttesagen (efter reglerne for nybyggeri):

• Skema A: Tilsagn til støttet byggeri. (Påbegyndelse af projektering, afholdelse af licitationer m.m.). Der er tale om begunstigende forvaltningsakt, som ikke uden videre kan tilbagekaldes. Der er tale om, at kommunen indenfor den givne fuldmagt i almenboligloven har givet et tilsagn.

• Skema B: Godkendelse af anskaffelsessum før påbegyndelse. På grundlag af resultatet af den afholdte licitation godkendes et endeligt budget. Dette budget skal overholde det bindende maksimumsbeløb, og dette kan ikke overskrides ved skema C, dog kan udgifter til indeksering af entreprisesummen ud over fastprisperioden medtages udenfor maksimumsbeløbet. Der godkendes en foreløbig leje.

• Skema C: Byggeregnskab. Byggeriet er afsluttet, og byggeriet er gået i drift. Der godkendes et revideret regnskab og en endelig leje.

Boligorganisationen har 15 måneder fra skema A’s godkendelse til fremsendelse af skema B. Dette ses overholdt i det Skema A er godkendt 13. november 2017 og indberetningen blev lavet 11. marts 2019.

Projektet:

Projektet med etablering af 48 familieboliger og 10 ungdomsboliger ved Brohuset, beliggende mellem Brogade og Næstvedvej er udsprunget af regeringens tilskudspulje til etablering af billige almene boliger til flygtninge m.fl., men udlejningen begrænser sig ikke til denne gruppe. Boligerne bliver etableret som almene boliger, hvor kommunen får anvisningsret til en vis andel af boligerne.

Skema A:

Byrådet godkendte den 13. november 2017 punkt.25: ”Brohuset – Støtte til nybyggeri (Skema A) (PBU) (17/22015). Af dagsordenspunktets tekst fremgik det at projektet indeholdt 60 boliger fordelt på 3.730 m2 til en anskaffelsessum på 79,629 mio. kr. Der burde have stået 58 boliger fordelt på 3.791 m2 til en anskaffelsessum på 79,629 mio. kr. Dagsordenspunktets ”bilag 1 – Skitseprojekt for brohuset” var korrekt.

Skema B:

I forhold til projektet ved Skema A har der været en dialog mellem boligselskabet og kommunens administration, som har medført en forøgelse af arealet i projektet på 127 m2, således at projektet ved Skema B indeholder 58 boliger fordelt på et bruttoareal på 3.917 m2. Boligerne etableres som i alt 48 familieboliger fordelt som 6 boliger med 3 rum (gns. på 107 m2), 22 boliger med 3 rum (gns. på 86 m2), 17 boliger med 2 rum (gns. på 52 m2) og 3 boliger med 1 rum (gns. på 40 m2) samt 10 ungdomsboliger (gns. 37 m2). Den endelige projektbeskrivelse fremgår af bilag 2.

Den samlede anlægssum ved Skema B er øget med 6,907 mio. kr. til 86,537 mio. kr. i forhold til skema A og den kommunale grundkapital øges dermed med 0,691 mio. kr. Se skema B i bilag 3.

Anskaffelsessum for boligerne inkl. moms udgør ifølge skema B:

Svarende til en anskaffelsessum på 22.093 kr. pr m2.

Boligerne finansieres på følgende vis:

I projektet indgår et fælleshus på 65 m2. Huslejeudgiften til fælleshuset er pålagt familieboligernes husleje. Ungdomsboligerne betaler ikke til fælleshuset. Af Bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v., § 15, fremgår det at arealet af fælleslokaler i byggerier med familieboliger fordeles ligeligt på alle boliger uanset størrelse. Fælleshuset udgør 65 m2 og der skal således tillægges 1,35 m2 til hver boligs areal. Boligarealet for boliger må højest udgøre 110 m2 inklusiv fælleslokaler. De største boliger i projektet er på 107 m2 (6 boliger på et bruttoareal på 643 m2) tillagt det vægtede areal af fælleshuset giver det en boligstørrelse på 109 m2. Altså overholder byggeriet bestemmelsen om maksimalt boligareal.

Huslejeniveauet for boligerne, inklusiv fællesarealer er:

Byrådet kan på Statens vegne give tilsagn til ydelsesstøtte til etablering af almene boliger. Det er forudsætningen for tilsagnet, at kommunen yder et grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen og stiller garanti for den del af realkreditlånet (støttet lån), der har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Det er ikke muligt at opgøre garantien før byggeriet er færdigt.

Der er ikke budgetmæssig dækning for den øgede kommunale andel af anskaffelsessummen (grundkapitalen), idet der i budgettet for 2018 kun er afsat 5,516 mio. kr. svarende nettoudgiften til grundkapitalen ved Skema A (kommunale grundkapital minus statstilskud: 7,963 mio. kr. – 2,447 mio. kr. = 5,516 mio. kr.).

Det foreslås derfor, at den resterende andel af anskaffelsessummen (grundkapitalen) bliver finansieret ved at nedskrive budgettet til Dampmøllen svarende til 0,691 mio. kr. Budgettet til Dampmøllen er på 12 mio. kr., men er ikke bundet til et konkret projekt. Hvis Byrådet ønsker at bevare budgettet til et eventuelt fremtidigt projekt på grunden, foreslås den resterende andel af anskaffelsessummen finansieret med en tillægsbevilling på 0,691 mio. kr.

Det fastsatte bindende maksimumsbeløb er i 2019 fastsat til 20.150 kr./m² for familieboliger, hvortil

kan lægges et energitillæg på 1.190 kr./m². For ungdomsboligerne udgør beløbet 24.320 kr. og

hertil kommer det ovennævnte energitillæg.

Projektets anskaffelsessum afholdes derfor indenfor det for projektet gældende maksimumsbeløb

på 21.340 henholdsvis 25.510 kr./m².

Det bindende maksimumsbeløb angiver et maksimum for byggeriets samlede anskaffelsessum og er dermed det beløb, som kommunen på statens vegne kan give tilsagn om. Skulle bygherren komme til at afholde yderligere udgifter (som opgøres i byggeregnskabet) medregnes disse ikke, og bygherren afholder beløbet af egenkapitalen. Det beløb, som danner grundlag for beregning af lejen, er den godkendte anskaffelsessum.

Der må forventes en stigning i de kommunale udgifter til boligydelse m.m. i de kommende år i takt med boligernes ibrugtagning, tidligst fra 2020. Det er ikke muligt på nuværende tidspunkt at beregne den forventede stigning, ikke mindst fordi ydelsen til den enkelte lejer afhænger af en række personlige forhold i forhold til den enkelte lejer.

Da en del af projektet opføres som ungdomsboliger, yder kommunen refusion til Staten med 20 % af ungdomsboligbidraget. Bidraget kan beregnes til 370 m² x 185 kr. = 68.450 kr. 20% heraf udgør 13.690 kr. årligt. Det bemærkes, at beløbet reguleres.

Sagsgang:

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KFU=Kultur- og Fritidsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

I denne sag skal der tages stilling til den af Andelsboligforeningen af 1941 fremsendte ansøgning om godkendelse af det endelige budget – Skema B – til nybyggeri af 48 almene familieboliger og 10 ungdomsboliger på arealet ”Brohuset” beliggende mellem Brogade og Næstvedvej, se bilag 1.

Anbefales godkendt med bemærkningen om, at der laves en businesscase om område 3 skal indgå samt at der ses på kombinationsmuligheder hvad angår regnvandsbassin, hestefold og legeområde.

Plan – og Boligudvalget og Børne- og Undervisningsudvalget beslutter, at der skal arbejdes videre en løsning, hvor Benløsegårdens SFO forbliver på den nuværende matrikel. Der ønskes samtidig en løsning, hvor område 3 indgår i den samlede plan.

Udgangspunktet for løsningerne er scenarie 1 løsning 2 (fra første sagsfremstilling)

Følgende lægges til grund for den videre proces:

• Det pædagogiske tilbud fastholdes i sin nuværende form med dyrehold.
• Det undersøges, hvorvidt område 5 skal anvendes til regnvandsbassin, eller om der kan findes alternative løsninger
• Antallet af boldbaner i området skal fastholdes.
• Den planlagte sti udgår af projektet
• Der udarbejdes en revideret tidsplan.

Det samlede materiale skal foreligge til anvendelse i budgetforhandlingerne i september 2019.

Plan – og Boligudvalget og Børne- og Undervisningsudvalget beslutter, at der skal arbejdes videre en løsning, hvor Benløsegårdens SFO forbliver på den nuværende matrikel. Der ønskes samtidig en løsning, hvor område 3 indgår i den samlede plan.

Udgangspunktet for løsningerne er scenarie 1 løsning 2 (fra første sagsfremstilling)

Følgende lægges til grund for den videre proces:

• Det pædagogiske tilbud fastholdes i sin nuværende form med dyrehold.
• Det undersøges, hvorvidt område 5 skal anvendes til regnvandsbassin, eller om der kan findes alternative løsninger
• Antallet af boldbaner i området skal fastholdes.
• Den planlagte sti udgår af projektet
• Der udarbejdes en revideret tidsplan.

Det samlede materiale skal foreligge til anvendelse i budgetforhandlingerne i september 2019.