Boligselskabet Sjælland har for boligafdelingen Margrethegården udarbejdet en ”helhedsplan”, Bilag 3, som består af en renoveringsdel (sag 19/9715) og en nybyggeridel (denne sag). De to sager forudsætter hinanden og kan ikke gennemføres enkeltvis. Sagerne er adskilt fordi der gælder forskellige regler for nybyggeri og renovation.
Projektet:
Grundet et højt licitationsresultat er projektet ændret fra skema A på en lang række punkter.
Helhedsplanen omfatter nu en fremtidssikring af afdelingen via ændringer i selve boligtyperne. De eksisterende 117 boliger bliver derfor til 100 boliger, jf. sag 19/9715. Dertil kommer nybyggeri af 13 tagboliger på 2 blokke som behandles i denne sag, så der i afdelingen i fremtiden bliver 113 boliger, se nedenfor:
Helhedsplanen blev godkendt af Boligselskabet Sjællands Selskabsbestyrelse på dets møde den 6. maj 2019, se bilag 5 og på afdelingsmøde i afdeling Margrethegården den 8. maj 2019, se bilag 6.
Etablering af almene boliger:
Alment boligbyggeri kan etableres ved nybyggeri og tilbygning til almene boligorganisationers ejendomme. Derudover kan almene boliger etableres ved ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af ejendomme, der ikke anvendes til beboelse. Boligerne kan etableres som familieboliger, ungdomsboliger eller boliger til ældre og handicappede. Tilsagn til støtte til alment byggeri gives af Kommunalbestyrelsen, herunder på vegne af Staten tilsagn til løbende ydelsesstøtte til byggeriet.
Handlingsforløb af støttesagen (efter reglerne for nybyggeri):
Skema A: Tilsagn til støttet byggeri. (Påbegyndelse af projektering, afholdelse af licitationer m.m.) Der er tale om begunstigende forvaltningsakt, som ikke uden videre kan tilbagekaldes. Der er tale om, at kommunen indenfor den givne fuldmagt i almenboligloven har givet et tilsagn.
Skema B: Godkendelse af anskaffelsessum før påbegyndelse. På grundlag af resultatet af den afholdte licitation godkendes et endeligt budget. Dette budget skal overholde det bindende maksimumsbeløb, og dette kan ikke overskrides ved skema C, dog kan udgifter til indeksering af entreprisesummen ud over fastprisperioden medtages udenfor maksimumsbeløbet. Der godkendes en foreløbig leje.
Skema C: Byggeregnskab. Byggeriet er afsluttet, og byggeriet er gået drift. Der godkendes et revideret regnskab og en endelig leje.
Skema A Margrethegården
Ringsted kommune godkendte skema A for helhedsplanen den 11. december 2017. Projektet bestod bl.a. af en delvis nedrivning af to boligblokke. Ansøgningen om tilladelse til den delvise nedrivning af de to boligblokke blev afvist af Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet. Projektet blev derfor efterfølgende revideret og godkendt af Landsbyggefonden. Den reviderede helhedsplan blev sendt i udbud i oktober 2018. På grund af store prisstigninger i bygge- og anlægssektoren blev resultat at licitationen lå ca. 100 % over det godkendte skema A. Landsbyggefonden ville ikke godkende licitationsbuddet fordi det var for højt. Boligselskabet blev bedt om at finde store besparelser i projektet. Landsbyggefonden godkendte i maj 2019 det projekt der foreligger i denne sag og som indeholder de nødvendige besparelser. Landsbyggefonden har ligeledes godkendt at Skema A ikke ændres hvilket har medført at ændringerne er indarbejdet direkte i Skema B, se nedenstående.
Margrethegården Skema B – nybyggeri
Den samlede anskaffelsessum ved Skema B er øget med 2,5 mio. kr. i forhold til Skema A.
Anskaffelsessum for boligerne inkl. Moms udgør ifølge Skema B:
Svarende til en anskaffelsessum på 21.340 kr. pr m2
Anskaffelsessummen finansieres på følgende vis:
Ved udstedelse af pantebreve i en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation skal kommunalbestyrelsen godkede pantsætningen (låntagningen), jf. §29 i bekendtgørelse af Lov om Almene Boliger. Byrådet skal altså godkende optagelsen det støttede realkreditlån.
Forudsætningen for at boligselskabet kan optage det støttede lån er at kommunen garanterer for lånet.
Der er ikke budgetmæssig dækning for den øgede kommunale andel af anskaffelsessummen (grundkapitalen), idet der i budgettet for 2019 kun er afsat 2,544 mio. kr. til nybyggesagen og 0,5 mio. til renoveringssagen, i alt 3,044 mio. kr.
Det foreslås derfor, at den resterende andel af anskaffelsessummen (grundkapitalen) bliver finansieret ved at nedskrive budgettet til Dampmøllen svarende til 0,249 mio. kr. Budgettet til Dampmøllen er på 12 mio. kr., men er ikke bundet til et konkret projekt. Hvis Byrådet ønsker at bevare budgettet til et eventuelt fremtidigt projekt på grunden, foreslås den resterende andel af anskaffelsessummen finansieret med en tillægsbevilling på 0,249 mio. kr.
Det fastsatte bindende maksimumsbeløb er i 2019 fastsat til 20.150 kr./m² for familieboliger, hvortil
kan lægges et energitillæg på 1.190 kr./m².
Projektets anskaffelsessum afholdes derfor indenfor det for projektet gældende maksimumsbeløb
på 21.340 kr./m².
Det bindende maksimumsbeløb angiver et maksimum for byggeriets samlede anskaffelsessum og er dermed det beløb, som kommunen på statens vegne kan give tilsagn om. Skulle bygherren komme til at afholde yderligere udgifter (som opgøres i byggeregnskabet) medregnes disse ikke, og bygherren afholder beløbet af egenkapitalen. Det beløb, som danner grundlag for beregning af lejen, er den godkendte anskaffelsessum.
Husleje
Den samlede årlig boligudgift ekskl. forbrugsudgifter er budgetteret til 1.057 kr. pr. m2. Husleje niveauet for de 13 nye tagboliger bliver som vist nedenfor:
