Sagsgang:

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KFU=Kultur- og Fritidsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

Byrådet skal tage stilling til den af Boligselskabet Sjælland fremsendte ansøgning om foreløbig godkendelse af den fysiske helhedsplan for afdeling Sct. Jørgensgården, se helhedsplan i bilag 1, og ansøgning i bilag 2.

Den foreløbige godkendelsen er forudsætningen for at Landsbyggefonden arbejder videre med projektet. Byrådet skal først godkende projektet og den samlede finansiering til projektet ved Skema A godkendelse.

Boligselskabet Sjælland er i gang med planlægningen for gennemførelsen af en fysisk helhedsplan for afd. Sct. Jørgensgården. Afd.  Sct. Jørgensgården er opført i 1975 og består af 4 boligblokke med i alt 198 lejligheder. Lejlighederne er fordelt på 24 1-rumsboliger (40 m2), 114 2-rumsboliger (50 m2 / 65 m2 / 70 m2), 29 3-rumsboliger (80 m2 / 92 m2) og 31 4-rumsboliger (92 m2).

Rambøll sammenfatter i helhedsplanen afdelingens stand: ”Generelt bærer Sct. Jørgensgårdens præg af at være opført i 1970’erne, og at klimaskærmen, brugsvandsinstallationerne, badeværelserne og ventilationen er nedslidt og utidssvarende.”

Af helhedsplanen fremgår det bla. at:

• der er registeret skimmelsvamp i boligerne – særligt på badeværelserne, på væggen mod opgangen samt på altaner
• badeværelser er udtjente og utidssvarende
• utilstrækkelig ventilation
• manglende isolering
• tagbelægning og undertag skal udskiftes og bør isoleres
• brugsvandsinstatllationer bør renoveres
• faldstammer bør udskiftes inden for 3-5 år

Landsbyggefonden har meddelt at ansøgningen er pre-kvalificeret i Landsbyggefondens regi, se bilag 4. Helhedsplanen har forventet byggestart i 2022 og byggeperioden vil løbe frem til 2024.

Helhedsplanen er foreløbigt budgetteret til 235 mio. kr. hvor af støttede arbejder udgør 123 mio. kr. og ustøttede arbejder 112 mio. kr., se bilag 5 Udgifterne fordeler sig således:

Huslejeniveauet i Sct. Jørgensgården er i dag på ca. 900 kr. pr. m2/år. Huslejekonsekvensen for projektet kendes først, når omfanget af den endelig helhedsplan, inkl. Endeligt budget, er afklaret. Den samlede anlægssum for projektet er 235 mio. kr. Baseret på budgetforudsætningerne estimeres huslejen at stige til ca. 1.700 kr. pr. m2/år uden støtte fra Landsbyggefonden.

Boligselskabet Sjælland vurdere ikke at afdelingen kan bære så stor en huslejestigning uden supplering af finansieringen med driftsstøtte og/eller kapitaltilførsel.

Ingen

Det forventes at størstedelen af finansieringen af helhedsplanen for Sct. Jørgensgården bliver en kombination af støttede lån fra LBF og u-støttede lån ydet af et realkreditinstitut. En mindre del af finansieringen forventes at komme fra kapitaltilførsel.

Støttede lån ydes af LBF indenfor den gældende lånegrænse. Ydes der lån ud over denne lånegrænse, skal der ydes en kommunal garanti med regaranti fra Landsbyggefonden for halvdelen af den del af lånet, som får sikkerhed ud over 60% af ejendommens værdi.

U-støttede lån ydes af et realkreditinstitut evt. med kommunal garanti for lånet.

Kapitaltilførsel ydes med:

• 1/5 tilskud fra boligorganisationen
• 1/5 lån fra kommunen
• 1/5 lån fra realkreditinstitut – garanteres af kommunen
• 1/5 tilskud fra LBF
• 1/5 lån fra LBF

Boligselskabet har på baggrund af erfaring fra andre projekter estimeret kommunens forventede andel til ca. 1,2 mio. kr.

Garantier eller regarantier ydes med hjemmel i almenboligloven, og medregnes ikke til kommunes långivning ved opgørelse af kommunens låneramme efter lånebekendtgørelsen.

Det er administrationens vurdering at gennemførelse af helhedsplanen vil højne standarden af boliger i Sct. Jørgensgården beliggende tæt på Ringsted bymidte, og i det hele taget give et løft til byen.

Administrationen vurderer ikke, at der er væsentlig risiko ved at stille garanti for de ustøttede lån, fordi boligselskabet ikke forventer problemer med udlejning i afdelingen og fordi boligselskabet har en sund økonomi.

Direktionen indstiller, at der gives en foreløbig godkendelse til gennemførelse af helhedsplanen.

Anbefales godkendt.

Ej til stede: Daniel Nørhave

Sagsgang

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KTU=Kultur- og Trivselsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

I denne sag skal der tages stilling til, om Ringsted Kommune på markedsvilkår skal udleje erhvervslokaler på Campusområdet til FGU institutionen i Ringsted Kommune (herefter FGU), eller om Ringsted Kommune skal yde FGU et anlægstilskud til køb af kommunalt ejet ejendom på Campusområdet.

Trufne beslutninger forud for nærværende sag

Økonomiudvalget besluttede på møde den 8. maj 2018 (punkt 19), at etablering af en ny FGU kunne ske i kommunalt ejede lokaler på Campusområdet.

På møde den 4. september 2018 (punkt 17) vedtog Økonomiudvalget i 2019 at afsætte kr. 9,0 mio. til etablering af FGU på Campusområdet. På samme møde besluttede Økonomiudvalget, at såfremt forslaget om etablering af fysiske rammer til FGU ikke blev godkendt af FGUs bestyrelse, da ville Økonomiudvalget være indstillet på at bidrage med kr. 8,0 mio. til en alternativ campusnær løsning, der ikke involverede kommunalt ejet ejendom.

Byrådet vedtog på møde den 8. oktober 2018 (punkt 2), at det skulle være op til FGUs bestyrelse at beslutte, hvorvidt forslaget om fremtidig placering på Campusområdet skulle forfølges, eller om alternative muligheder i form af nybyggeri eller leje af andre lokaler skulle foretrækkes.

På FGUs bestyrelsesmøde den 16. november 2018 blev det besluttet at forfølge Økonomiudvalgets forslag om at placere FGU på Campusområdet.

På byrådsmøde den 8. april 2019 (punkt 17) blev det besluttet at give en tillægsbevilling på kr. 1,2 mio. ud over det i forvejen bevilgede beløb på kr. 9,0 mio. Tillægsbevillingen blev givet som følge af, at detailprojekteringen for etableringen af FGU havde vist, at der ville opstå en merudgift til opgradering af faglokaler i medfør af ændrede krav i folkeskolelovgivningen.

Lov om institutioner for forberedende grunduddannelse

Lov om institutioner for forberedende grunduddannelse (herefter FGU-loven), jf. § 59, stk. 3, giver eksisterende institutioner, i dette tilfælde Produktionshøjskolen Ringsted, mulighed for med virkning pr. 1. august 2019 at overdrage rettigheder til den institution, som skal træde i stedet for institutionen. I praksis betyder det, at Produktionshøjskolen Ringsted kan overdrage sine rettigheder til FGU. Produktionshøjskolen Ringsted betaler ikke leje for at råde over lokalerne på Haraldstedvej 47, men afholder alene omkostningerne til drift, forsyninger og indvendigt vedligehold. Med FGUs beslutning om at flytte aktiviteter fra Produktionshøjskolen Ringsteds lokaler på Haraldstedvej 47 til nye lokaler på Campusområdet, følger den juridiske konsekvens, at FGU frasiger sig retten til huslejefrit at kunne disponere over lokalerne på Haraldstedvej 47.

FGU-loven definerer udtømmende hvilke typer af tilskud hhv. staten og byrådet kan yde til FGU. Byrådets hjemmel til at yde tilskud til FGU er defineret i FGU-lovens § 31, stk. 1:

”Kommunalbestyrelserne i kommunerne inden for institutionens dækningsområde kan yde tilskud til institutionen ud over deres andel af tilskud … til anlægsudgifter ved etablering eller senere udbygning. Kommuner kan ikke yde tilskud til institutionens driftsudgifter eller lån til driftsudgifter og anlægsudgifter.”

Ovenstående betyder, at byrådet kan yde anlægstilskud til enten opførelse eller køb af en bygning som FGU kommer til at eje. Kommunen kan desuden sælge en eller flere bygninger til FGU, og kan i forbindelse med salg yde et anlægstilskud til ombygninger og/eller særindretninger af den eller de pågældende bygninger. Men kommunen kan ikke overdrage fast ejendom i form af en bygning. Ordlyden i § 31, stk. 1 medfører, at byrådet ikke huslejefrit kan stille lokaler til rådighed for FGU, da dette vil være at sidestille med afholdelse af en driftsudgift.

FGUs bestyrelse er på bestyrelsesmøde den 24. maj 2019 blevet orienteret om, at byrådet, jf. FGU-lovens regelsæt, ikke kan stille lokalerne på Campusområdet huslejefrit til rådighed.

Sagen har ingen bevillingsmæssig konsekvens.

Det er administrationens vurdering, at der med FGU-loven gælder veldefinerede rammer for, hvad Byrådet må give af tilskud i forbindelse med FGUs flytning til lokaler på Campusområdet.

Udlejning på markedsvilkår

Stiller Byrådet lokaler til rådighed for FGU på Campusområdet, vurderer administrationen, at kommunen vil være forpligtet til at udleje lokalerne på markedsvilkår. Fastsættes lejen på et niveau, der er lavere end markedslejen, kan der argumenteres for, at kommunen foretager subsidiering, yder forskelsbehandling eller tildeler et indirekte driftstilskud, hvilket ikke er lovligt. Ved fastsættelsen af lejen bør der tages hensyn til lejemålets stand på kontraktindgåelsestidspunktet. Lejeforholdet vil skulle reguleres af Erhvervslejelovens regelsæt, da der er tale om lokaler, som anvendes til andet end beboelse.

Markedslejen fastsættes på tidspunktet for erhvervslejekontraktens indgåelse. I praksis betyder det, at eventuelle forbedringer og/eller særinstallationer, som for Ringsted Kommunes regning udføres forud for erhvervslejekontraktens indgåelse, skal medregnes i lejefastsættelsen. Under iagttagelse af de af lejeforholdet omfattede lokalekategorier og den aktuelle stand heraf, er det administrationens vurdering, at markedslejen kan fastlægges til følgende:

De ovenfor anførte lejeintervaller er eksklusive omkostninger til drift, forsyninger og indvendigt vedligehold. Lejen tillægges ikke moms. Det er administrationens vurdering, at FGU med markedslejemodellen vil blive påført en meromkostning på kr. 500.000 - 600.000 kr. sammenlignet med økonomien i dag for Haraldstedvej 47.

Salg af kommunal ejendom til FGU ved samtidig ydelse af tilskud

Administrationen vurderer, at byrådet, som alternativ til udlejning på markedsvilkår, til FGU kan sælge hele eller dele af den ejendom, som FGU skal råde over på Campusområdet. Derved overgår ejerskabet til FGU, og FGU skal ikke betale leje til Ringsted Kommune. Ringsted Kommune er som kommunal ejer underlagt Udbudsbekendtgørelsens regelsæt i forbindelse med salg af fast ejendom. Konkret betyder det, at Ringsted Kommune skal sælge til markedspris.

Med hjemmel i § 31, stk. 1 i FGU-loven kan Byrådet yde FGU et tilskud til køb af fast ejendom som FGU kommer til at eje. Det står Byrådet frit for at fastsætte tilskuddets størrelse. Fastsættes tilskuddets størrelse til at være lig markedsprisen for den ejendom, som FGU skal eje, kan salget i praksis gennemføres uden omkostninger for FGU, bortset fra de afledte ejeromkostninger. Salget kan ligeledes gennemføres uden yderligere omkostninger for Ringsted Kommune, end den allerede afsatte bevilling på i alt kr. 10,2 mio.

Det er administrationens vurdering, at markedsprisen for ejendommen på Campusområdet, og dermed også tilskuddets størrelse, først kan fastlægges på et tidspunkt umiddelbart forud for købstidspunktet. Administrationens begrundelse herfor er, at de planlagte istandsættelsesarbejder i ejendommen endnu ikke er iværksat, ligesom opførelsen af koldhallen endnu heller ikke er igangsat. Disse arbejder vil skulle indgå i den samlede prissætning af den faste ejendom, som skal sælges til FGU. Administrationen vurderer, at der ved salg af fast ejendom til FGU bør udarbejdes en salgsaftale, som indeholder følgende præmisser:

• at ejendommen alene må anvendes til FGU-relaterede formål.
• at i tilfælde, hvor FGU måtte ophøre med at eksistere eller FGU måtte ønske at afhænde ejendommen, da skal Ringsted Kommune råde over en tilbagekøbsret, svarende til den oprindelige salgspris tillagt den afskrevne værdi af forbedringer af ejendommen foretaget af FGU efter overtagelsestidspunktet.
• at afskrivningsmodellen for forbedringer fastlægges mellem parterne.

Hensynet til folkeoplysende foreninger

2/3 af kælderarealet af den ejendom, som FGU skal disponere over på Campusområdet, anvendes i dag af folkeoplysende foreninger. Det er administrationens vurdering, at Ringsted Kommune i forbindelse med udlejning og/eller salg til FGU bør stille krav om, at de folkeoplysende foreningers aktiviteter kan vedblive med at finde sted i ejendommen på nærmere definerede vilkår.

Direktionen indstiller;

1. at ejendommen, som FGU skal disponere over på Campusområdet, sælges til FGU til en pris svarende til markedsprisen på købstidspunktet.
2. at der til FGU ydes et tilskud svarende til markedsprisen for den ejendom, som FGU skal erhverve fra kommunen.

Anbefales godkendt.

Ej til stede: Daniel Nørhave