Generelt om enfamiliehuse og tilbygninger mv.

For disse typer af byggeri gælder de særlige regler for byggeri af begrænset kompleksitet. Reglerne betyder, at du selv er ansvarlig for, at de tekniske forhold i Bygningsreglementets kap. 3-8 er overholdt.

Du kan læse mere om kravene til byggeri af begrænset kompleksitet i Bygningsreglementet.

Inden du går i gang med dit projekt er det ofte en god ide at alliere dig med en professionel rådgiver, der har erfaring med at udarbejde ansøgningsmateriale.

Du bliver guidet gennem ansøgningsprocessen i selvbetjeningsløsningen Byg og Miljø. Her vil det fremgå hvilke oplysnigner, eventuelle fuldmagter, tegningsmateriale mv. der er behov for.  Dialog med kommunen foregår efterfølgende ligeledes via Byg og Miljø - hvis vi mangler informationer vil du få besked derigennem.

Når du senere skal meddele påbegyndelse, færdigmelding mv. skal det ligeledes ske gennem dit igangværende projekt i Byg og Miljø.

Dit lokalområde kan være reguleret af en lokalplan eller kommuneplan, der sætter andre grænser for dit byggeri end bygningsreglementet.

Der kan således være tilfælde, hvor du ikke kan udnytte din byggeret efter byggeloven af planmæssige årsager. Tjek derfor plangrundlaget for eventuelle bestemmelser om småbygninger.

Din grund kan være underlagt bygge- og beskyttelseslinjer, der sætter grænser for et eventuelt byggeri.

Du kan undersøge, om der er tinglyst privatretslige servitutter på din ejendom, som kan have betydning for dit projekt. Eventuelle servitutter kan tilgås via den digitale tinglysning.

Du bør også få undersøgt disse ting inden du ansøger, det kan eventuelt klares som en del af en forhåndsdialog, som du kan aftale tid til hos en byggesagsbehandler via byggersager@ringsted.dk

Bebyggelsesprocenten for en ejendom beregnes som etagearealet i procent af grundens areal.

For enfamiliehuse må bebyggelsesprocenten som udgangspunkt være op til 30%.

Hvis en lokalplan eller deklaration angiver en anden bebyggelsesprocent, er det den der gælder.

Sådan foretager du udregningen:  

etageareal x 100  
grundens størrelse   = bebyggelsesprocent

Hvis der er et hus på 150 kvadratmeter og en grund på 750 kvadratmeter, hedder regnestykket:
150 x 100 
     750        = 20 %

Hvis der opføres en tilbygningen på 50 kvadratmeter, lyder regnestykket således:
(150 + 50) x 100 
        750                  = 26,7 %

Du må i forbindelse med et enfamiliehus have 35 kvm garage eller lign. uden det tæller med i bebyggelsesprocenten.

Derudover må du under særlige forudsætninger have 2 fritliggende småbygninger på højst 10 kvm

Hvis byggeriet kræver dispensation/helhedsvurdering, skal der sendes en anmodning om dette fra dig som ansøger. Det kan du gøre samtidig med at du ansøger om dit byggeprojekt. Men du skal sørge for at det er beskrevet klart hvad du ønsker at søge dispensation om, og en konkret, saglig begrundelse for dette.

Det er din pligt som ejer at søge de nødvendige dispensationer. Det er også din pligt at undersøge, om du skal søge dispensation.

Der er visse regler, som vi ikke kan dispensere fra. Det gælder bl.a. beregningsregler og administrative bestemmelser, f.eks. hvornår et byggeri kræver byggetilladelse.

På baggrund af din beskrivelse og begrundelse, vil vi tage en konkret vurdering og inddrage saglige hensyn.

Udsigtsforhold er ikke et sagligt hensyn i henhold til byggeloven.

I forbindelse med en dispensation, kan vi stille visse betingelser. Det kan f.eks dreje sig om anvendelsen af ejendommen eller alternative måder at opfylde hensynet bag bestemmelsen på. Når det ikke kan lade sig gøre at opnå en dispensation, vil vi gerne indgå i dialog om hvorvidt der kunne være alternative løsninger der kunne anvendes i stedet.

Det kan anbefales at tage en forhåndsdialog med en byggesagsbehandler forud for din ansøgning indsendes. Her vil forhold vedrørende behov for dispensationer også kunne tages indledningsvist, og kvalificere dit ansøgningsmateriale. Læs mere under punktet "book en byggesagsbehandler".

Vær opmærksom på, at dispensationer kan forlænge din byggesagsbehandling, da der er tilknyttet lovmæssige høringer, og dertil frister, samt behandling af eventuelle høringssvar.

På selvbetjeningsløsningen Byg og Miljø vil du, efter valg af rette projekt, blive guidet til hvilke tegninger mv. der er behov for at blive tilknyttet til din ansøgning.

Hvis du ikke kan tegne dem selv, så tag evt. fat i en rådgiver, der kan hjælpe dig. Det kan du gøre på selv små projekter, og det anbefales ift. at opnå en smidigere byggesagsbehandling da selv mindre projekter kan være komplicerede ift. byggelov, og eventuel krydslovgivning til andre områder der skal overholdes..

Tegningerne behøver dog ikke at være professionelle.

Vores krav til tegningerne er:

• At de tydeligt viser, hvad du søger om
• At de er målfaste - en målfast tegning har de nøjagtige mål og et målestoksforhold som f.eks. 1:50.

Herunder er nogle af de mest almindelige tegninger der indgår - og som du vil støde på i Byg og Miljø, alt efter hvilket byggeprojekt du skal i gang med. Men derudover vil koteplan, kloakplan, snittegninger mv. kunne være relevant alt efter dit byggeprojekt.

Klik på nedenstående eksempler for visning i større format

Plantegning i målestoksforhold. En plantegning viser en bygning set fra oven, i vandret plan.

• bygningen tegnes i den rigtige målstok
• tegningen målsættes med minimum alle udvendige mål herunder dør- og vinduesbredder
• indretningen af køkken og baderum anføres
• redningsåbninger markeres og målsættes
• udhæng skal vises (evt. stiplet)
• der anføres hvad alle rum anvendes til
• eventuelle hævede terrasser indtegnes
• skorsten, brændeovn og lignende vises
• ved tilbygning skal de eksisterende forhold klart fremgå

Billede

Situationsplan i målestoksforhold med alle relevante mål, der viser:

• bygningen tegnes hvor den ønskes placeret og i den rigtige målstok
• der vises mål fra bygningen til vej, sti og naboskel
• der tegnes nordpil samt andre bygninger på ejendommen
• indkørsel skal vises
• parkeringsarealer samt indkørsel skal indtegnes
• jordvolde, skråningsanlæg og støttemure skal vises
• eventuelle hævede terrasser indtegnes
• eventuelle byggelinier indtegnes
• beregning af bebyggelsesprocent anføres
• Alle bygningerne på ejendommen
• De enkelte bygningers anvendelse.

Billede

Facadetegning i målestoksforhold. En facadetegning viser bygningen set fra siden.

Tegningsmaterialet skal indeholde bygningen set fra de fire verdenshjørner og vise:

• bygningen tegnes i den rigtige målstok
• alle facader skal tegnes
• alle vinduer og døre tegnes
• højden på bygningen målsættes til tagryg fra terræn eller niveauplan
• eksisterende og fremtidige terrænforhold indtegnes, hvis der sker terrænregulering, eller hvis grunden har væsentlige niveauforskelle. Et eventuelt forslag til niveauplan indtegnes
• der skal anføres facadernes orientering (f.eks. ”Facade mod nord”)

Billede

Er du i tvivl om mulighederne, eller ønsker du at drøfte et konkret projekt med kommunen, inden du ansøger? Så kan du booke en byggesagsbehandler til forhåndsdialog via byggesager@ringsted.dk

Når du booker en forhåndsdialog, skal du i øvrigt fremsende relevante om byggeprojekter.

Det kunne eksempelvis være:

• Hvad vil du gerne bygge – og hvad skal det bruges til?
• Regner du med at terrænregulere?
• Hvor mange bygninger, alt medregnet, har du på din grund – og hvor store er de?
• Du skal have orienteret dig i kommune- og/eller lokalplan – hvis der opstår spørgsmål i den forbindelse, vil vi gerne have dem inden forhåndsdialogen.
• Du skal desuden fremsende en situationsplan over din grund, hvor du indtegner skel, alle stående bygninger og placeringen af dit påtænkte byggeri. Det er vigtigt, at du angiver mål på bygningerne og afstande til skel.

Du skal være opmærksom på, at der ikke bliver truffet afgørelse vedr. dit byggeprojekt i en forhåndsdialog. Der bliver givet vejledning, så du er godt rustet til efterfølgende at udforme din officielle byggeansøgning. Byggeansøgning skal indsendes via Byg og Miljø.

Hvis du er rådgiver og henvender dig på vegne af en bygherre, skal du sende en fuldmagt fra bygherre.

Som udgangspunkt guides du gennem Byg og Miljø til at udfylde ansøgningen med de relevante dokumenter.Når kommunen har alle de nødvendige oplysninger, behandler vi din sag.

Det kan være en god ide at få en professionel rådgiver, som påtager sig opgaven med at sikre, at byggeriet lever op til lovgivningen, og som kan hjælpe dig med at udarbejde det nødvendige materiale. derudover anbefales det at du tager en forhåndsdialog med en byggesagsbehandler, hvis der er specielle forhold i forbindelse med dit byggeri (dispensationer mv.).

Jo bedre ansøgningsmateriale du indsender, jo bedre mulighed har vi som myndighed at behandle din sag uden yderligere dialog, og anmodning om yderligere informationer.

Når du har modtaget din byggetilladelse, så er den gældende indtil 1 år fra den dato den er udstedt fra. Får du ikke meddelt påbegyndelse af dit byggeri inden da, så bortfalder tilladelsen, og du skal søge igen, under eventuel ny lovgivning og krav til byggeriet.

Du skal meddele påbegyndelse via det projekt du har ansøgt om i Byg og Miljø. Der er lavet en gennemgang af hvordan på Byg og Miljø.

Det kan være en god idé at tage en snak med dine naboer om dine planer. Det styrker det gode naboskab og imødegår eventuelle problemer senere i processen. Husk at dit byggeri også kan påvirke dine naboer.

Husk også at tage hensyn til dine naboer, mens byggeriet står på. Orienter gerne løbende så dine naboer kender dine byggeplaner og ved, hvad der foregår. Overvej, hvad du kan gøre, for at byggeprocessen bliver mindst mulig generende for dine naboer.

Du og andre parter med klageberettigelse kan klage over en afgørelse i en byggesag.

Byggeloven
Statsforvaltningen behandler klager over kommunens afgørelser efter byggeloven. Du kan klage over kommunens afgørelser truffet i medfør af byggelovgivningen, for eksempel byggetilladelse, afslag på byggetilladelse, forbud eller påbud. Vær opmærksom på, at der er en tidsfrist for hvornår du skal indbringe din klage. Statsforvaltningen skal have modtaget din klage inden for 4 uger fra den dag, du har modtaget kommunens afgørelse.

Planloven
Natur- og Miljøklagenævnet behandler klager over kommunens afgørelser efter planloven. Du kan klage over kommunens afgørelser truffet i medfør af planlovgivningen, for eksempel lokalplaner, byplanvedtægter eller landzonetilladelser. Klagefristen er 4 uger efter, at du har modtaget afgørelsen.

Du skal indtaste og sende en eventuel klage elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal. Klageportalen finder du på klagenævnets hjemmeside, borger.dk eller virk.dk.

Nævnet videresender klagen til kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenter, så de kan indgå i Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagen. Du får kopi af kommunens bemærkninger til klagen.

Klagens indhold
Vær opmærksom på at din klage skal vedrøre retlige spørgsmål. Det vil sige, at klageinstansen kun kan efterprøve kommunens fortolkning af planloven, byggeloven eller bygningsreglementets bestemmelser og tage stilling til, om kommunen har tilsidesat forvaltningsretlige regler.