Referat

Godkendt.

Ej til stede: Timo Jensen

Sagsgang:

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KFU=Kultur- og Fritidsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

I denne sag skal der tages stilling til om Ringsted Kommune vil meddele de ansøgte dispensationer fra Lokalplan nr. 182 i forbindelse med opførelse af rækkehusbebyggelse nordøst for Skrænten.

Ringsted Kommune har den 10. januar 2020 modtaget en ansøgning om dispensationer fra Lokalplan nr.182 i forbindelse med opførelse af rækkehuse på Skrænten 1. matr.nr. 3ea, Benløse By, Benløse. Der har været afholdt forhåndsdialogsmøde med ansøgeren og det seneste reviderede materiale er modtaget den 5. februar 2020.

Det fremsendte materiale viser tæt-lav bebyggelse placeret parallelt med Skrænten (vej) i små klynger, bestående af 2-8 boliger hver. Området er opdelt i tre delområder som er adskilte af grønne kiler, Bilag 1. Bebyggelsen langs Skrænten (vej) ønskes opført som en kombination af én og to-etages bygninger, resten af bebyggelsen ønskes opført i én etage. Projektet er udarbejdet med stort respekt for det skrånende terræn i området, således at bebyggelsen følger det naturlige terræn og bevarer den landskabelige udsigt. Situationsplan og snittegning for den ønskede bebyggelse fremgår af Bilag 1. Lokalplanens situationsplan fremgår af Bilag 3.

Bilag 4 indeholder et samler overblik i skemaform med lokalplanens bestemmelser, ansøgte dispensationer, begrundelser fra ansøgere og administrationens vurderinger. Lokalplan nr.184 Boligområde ved Kærup fremgår af Bilag 7.

Gennemførelse af projektet kræver følgende dispensationer fra Lokalplan nr.184 suppleret med ansøgerens begrundelse

§ 4.1 

I område A må udstykning kun ske i overensstemmelse med principperne vist på kortbilag 4 (Bilag 3). Grunde må ikke udstykkes mindre end 700 m². I det område, der på kortbilag 3 (Bilag 6) er markeret med •, må grunde ikke udstykkes mindre end 850 m².

Ansøgeren mener, at bestemmelsen må være en tekstfejl i lokalplanen, da der er tale om opførelse af tæt-lav bebyggelse, hvor der kræves grundstørrelser på 400 m2. Der ønskes ikke udstykning af ejendommen, da det planlagte boligbebyggelse er tiltænkt udlejning. I tilfælde af en evt. fremtidige udstykning ønskes der dispensation til udstykning af grundene med en størrelse på minimum 400 m² inkl. del af friareal.

§ 6.2 

Der udlægges areal til nye veje og stier, i princippet som vist på kortbilag 2 (Bilag 2).

I forbindelse med det ønskede byggeri ønskes tilladelse til at ændre placering af stier og veje. Ansøgeren ønsker at veje og boligklynger placeres, så de følger Skrænten. Sammenbyggede boliger i klynger af 2-8 stk. ønskes placeret langs bugtende interne veje, som vil give et mere varieret rumforløb til bebyggelsen.

§ 7.4 

Ingen bygninger eller bygningsdel må opføres nærmere skel mod sti og de i § 9 nævnte friarealer end 2,5 m. Bygninger må gerne placeres i skel mod vej.

Der ønskes dispensation til at placere gavle af rækkehuse i skel mod grønne friarealer. De tre delområder tilbyder modsat fælles grønne friarealer mellem husrækkerne og gennemkig til landskabet.

§ 7.6 

Bebyggelse må opføres i højest 2 etager og ikke højere end 10 m. I de to områder, som ikke er markeret med stjerne på kortbilag 3(Bilag 6), skal bebyggelsen opføres i mindst 1,5 etage.

Der ønskes dispensation til at opføre bebyggelse i én etage i de to områder, som ikke er markeret med stjerne. Dispensationen vil give frihed til at variere bebyggelsen fra 1 til 2 etager i alle tre delområder, med størstedelen af bebyggelsen i èn etage. Ønsket begrundes med den store efterspørgsel efter boliger i én plan.

§ 7.8 

Afstanden mellem de enkelte beboelsesbygninger kan tillades ned til 10 m uanset bestemmelserne i Bygningsreglementet § 9.3.

Der ønskes afstand på min. 5 meter mellem gavle af de sammenbyggede klynger af boliger (fra 2 til 8 enheder). Bebyggelsesplan på kortbilag nr.4 i Lokalplan nr.182 (Bilag 3) viser boligerne placeret i lange ubrudte rækker. Der ønskes mulighed for at etableret boligerne i mindre klynger med passage og gennemkig til de grønne kiler ved at etablere et mellemrum mellem boligerne, som nogle enkelte steder vil være på min. 5 meter. På tværs af bebyggelsen overholdes minimumsafstand på 10 meter mellem de enkelte beboelsesenheder. Kilerne friholdes for parkering, for at understrege den grønne kig til landskabet. Der er desuden opmærksomhed på brandmæssige forhold.

§ 7.9 

Bebyggelse skal placeres efter principperne vist på kortbilag 4 ( Bilag 3). Ud over den viste boligbebyggelse kan der opføres garager, carporte, udhuse og lignende.

Der ønskes dispensation til at placere boligklyngerne langs med Skrænten og de landskabelige koter. Principperne i lokalplanen med de karakteristiske og identitetsskabende landskabelige kig til konteksten bevares, så alle beboer får oplevelse og glæde heraf. Kiggene etableres bl.a fra hovedadgangsvejene, når beboeren i området drejer fra Skrænten og orienterer sig mod delområderne mod nordøst. Herudover vil der blive etableret kig og sigtelinjer gennem området, som giver oplevelser med de lange kig over det omkringliggende landskab. Boligerne etableres som rækkebebyggelse på 2-8 enheder. Herved undgås monotone gentagelser i lange ubrudte rækker. Der opnås i stedet en varieret perlerække af små husklynger på række som drejer sig naturligt ift. landskabet og vejens bugten.

Bebyggelsen kommer herved til at følge det naturlige terræn. Der etableres gennemgående kig, som skaber åbenhed og luft i bebyggelsen. Samtidig iscenesættes de smukke kig til det karakteristiske landskab mod nordøst. Herved fastholder den nye bebyggelsesplan de karakteristiske og identitetsskabende kig og kvaliteter som landskabet byder på.

§ 8.1 

Tage skal være ensfarvede og skal udføres med røde, grå eller sorte teglsten, betontagsten, zink eller skifer. Flade tage kan endvidere udføres som grønne tage.

De med • og * markerede områder på kortbilag 3 (Bilag 6) må kun udføres med grå eller sorte tagsten af tegl eller beton, zink eller skifer. Tage med en hældning på 5-15 grader kan endvidere udføres med tagpap. Garager, carporte, udhuse og lignende kan udføres med andet tagmateriale.

Der ønskes dispensation til at opføre alle tage med tagdækning af tagpap.

Bebyggelsen ønskes opført som kombination af tagkonstruktioner med ensidige og tosidige tagfald for at skabe variation i området. Nogle enkelte steder er der tale om en taghældning som overstiger 15 grader. Der ønskes derfor dispensation til at opføre alle tage i tagpap for at bevare områdets helhedsudtryk. 

§ 9.2 

Terrænregulering på mere end +/- 50 cm i forhold til eksisterende terræn eller nærmere end 1 m fra skel må ikke finde sted uden Byrådets tilladelse. Dog må der på de fælles friarealer i begrænset omfang anlægges skulpturelt udformede, lave jordvolde i en højde på maks. 1,5 m. Endvidere må der langs Roskildevej, Kærup Parkvej og Østre Ringvej anlægges landskabeligt udformede støjvolde, i princippet som vist på kortbilag 4 (Bilag 3).

Der ønskes tilladelse til at terrænregulere grunden ifm. etablering af regnvandsforsinkelsesbassiner. Der ønskes desuden mulighed for at der terrænreguleres i mindre omfang langs stier på fællesområderne i de tre delområder for at imødekomme optagelse af terrænspring mellem rækker af bebyggelser.

§ 9.8 

Inden for området kan der anlægges regnvandsbassin i princippet som vist på kortbilag 2 (Bilag 2).

Der ønskes dispensation til at etablere to regnvandsbassiner på de laveste steder og væk fra gasledningen. De to oprindeligt planlagte regnvandsbassiner er ikke hensigtsmæssigt placeret på grunden, hverken ift. laveste steder, eller tilstedeværelse af gasledningen.

Ansøgning om dispensationer og tilhørende tegningsmateriale har været i naboorientering jf. planlovens §20 fra den 7. februar til den 24. februar 2020. Ved en naboorientering, i forbindelse med ansøgning om dispensation fra en lokalplan, er det praksis i Ringsted Kommune at høre de nærmeste naboer, når der er tale om mindre dispensationer fra en lokalplan, hvilker der er tale om i denne sag. I denne sag havde Ringsted Kommune derfor, i første omgang, vurderet, at de nærmeste naboer var beboerne langs med Skrænten. Dvs. naboerne, der kommer til at få udsigt til den nye bebyggelse.

I forbindelse med naboorienteringen, modtog administrationen en bemærkning om manglende naboorientering fra en borger i lokalplansområde, som ikke var omfattet af den udsendte naboorientering.

Ved gennemgang af de modtagne høringer og ved nærmere gennemlæsning af det udsendte høringsmaterialet, stod det klart at høringsbrevet kunne være formuleret mere tydeligt. Der blev derfor udsendt en fornyet naboorientering og hvor naboorienteringen blev udvidet til hele lokalplanområdet. Denne vurdering blev foretaget dels pga. manglende tydelighed i brevet og dels fordi der var tale om 8 dispensationer fra lokalplanen. Ny naboorientering blev gennemført fra den 3. marts til den 18. marts 2020 og omfattede alle ejendomme i lokalplanen for at sikre, at alle beboer i lokalplanområde er orienteret om projektet.

Dispensation fra grundstørrelser i lokalplanens §4.1 fremgik ikke af den nye udsendte naboorientering, da ansøger ikke ønsker at udstykke grundene på nuværende tidspunkt.   

I forbindelse med den udvidede naboorientering er der indkommet to indsigelser. Gennemgang og besvarelse af disse fremgår af Bilag 5.

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Administrationen vurderer, at den interne kvalitetssikring i denne sag skulle have være bedre inden udsendelse af første naboorientering. Administrationen har derfor igangsat ny procedure for intern kvalitetssikring i forbindelse med sagsbehandling af dispensationer fra lokalplaner.

Administrationen vurderer, at det fremsendte projekt for bebyggelse nordøst for Skrænten er et gennemarbejdet projekt, hvor der er lagt stort vægt på det naturlige terræn i området og lokalplanens formål, som siger, at området skal fremstå landskabeligt helstøbt. Lokalplanens intentioner er overholdt. Administrationen vurderer endvidere, at dispensation til det ansøgte vil være til fordel for både den etablerede og den kommende bebyggelse.

Administrationen har foretaget en vurdering af de ansøgte dispensationer og deres indflydelse på området jf. Bilag 4, som indeholder et samler overblik i skemaform med lokalplanens bestemmelser, ansøgte dispensationer, begrundelser fra ansøgere og administrationens vurderinger.

Herunder ses administrationens vurderinger særskilt:

§ 4.1

Det er Administrationens vurdering at der er tale om en tekstfejl i lokalplanens §4.1. Tæt-lav bebyggelse har almindeligvis meget mindre grundstørrelse end åben-lav bebyggelse, som sædvanligvis har grundstørrelse på over 700 m². Ansøgeren ønsker at anvende beboelse til udlejning og har derfor ikke behov for udstykning. Det er Administrationens opfattelse at kravet til mindste grundstørrelse ved tæt-lav bebyggelse skal være 400 m² inkl. andel af fælles friareal, som gælder eksempelvis i lokalplanens område B. Ansøger ønsker ikke at udstykke og derfor skal der ikke dispenseres fra denne bestemmelse.

§ 6.2  

I det fremsendte projekt ønskes der etablering af beboelse som følger Skrænten i stedet for princippet i Bilag 2. En dispensation fra §6.2 til det ønskede vil give færre overkørsler, som medvirker til en bedre trafiksikkerhed. De ønskede tre boligveje fastholder ”det lange kik” som der er lagt op til i lokalplanen, og dermed efterleves intensionerne i lokalplanen.

§ 7.4  

Administrationen vurderer, at der kan opnås en bedre disponering af opholdsarealer ved at placere gavle af rækkehuse i skel. Der er lagt vægt på, at den ønskede placering ikke reducerer arealet udlagt til fælles grønne friarealer. 

§ 7.6  

Opførelse af boliger i én etage i områder som er ikke markeret med stjerne, vurderes at være til fordel for både den etablerede og den kommende bebyggelse på Skrænten, da det vil minimere indbliksgener og skabe en flot udsigt, hvor boligernes tage følger det naturlige skrånede terræn

.

§ 7.8  

Det er vurderet at reduktion af afstanden mellem boligerne ned til 5 m vil bidrage positivt til området, ved at bryde de lange monotone rækker med mere luft og variation. Rent praktisk betyder det, at beboerne ikke skal bære f.eks. græsslåmaskinen eller haveredskaber gennem beboelse for at slå græsset eller ordne for- eller baghave.

§ 7.9  

Lokalplanen er meget stringent med ens placering af boligerne og alle boliger i lokalplanen har samme sol-orientering mod syd, mens den foreslåede plan har orientering mod syd og vest. Det vurderes at dispensation fra §7.9 vil give mere liv til området, ved at boligerne er placeret med indbyrdes forskydninger, vinklinger og opbrud i mindre enheder.

§ 8.1  

Det er vurderet at udførelse af alle tage med tagpap, vil medvirke til et gennemgående ens udtryk i området. Tagpap er et ikke reflekterende materiale, og vil derfor ikke medføre refleksionsgener, hverken for bilister eller beboer i området. Fastholdelse af bestemmelsen i lokalplanen vil betyde, at der skal anvendes forskellige tagdækningsmaterialer afhængige af bygningens taghældning, som vil medføre et meget tilfældigt og uønsket udtryk.

§ 9.2  

Det er vurderet at terrænreguleringen på mere end 0,5 m giver god mening, når der er tale om etablering af regnvandsbassiner samt udlægning af stier i området, idet det naturlige terræn er meget skrånende flere steder på grunden. Administrationen vurderer desuden at der kan være behov for en større terrænregulering end 0,5 m, for at opnå gode forhold for beboer og bruger af området med særlige behov.

§ 9.8  

Administrationen vurderer, at det giver god mening at placere regnvandsbassinerne de laveste steder på grunden, så de kan opsamle regnvand fra hele område. Placering af regnvandsbassiner, som lokalplanen foreskriver jf. Bilag 3 vil betyde, at de kun kan betjene og opsamle regnvand fra det areal, som ligger højere end selve bassinet.

Samlet set vurderes det, at det fremsendte skitseprojekt og de ansøgte dispensationer har til formål at skabe et spændene bebyggelsesområde, der tager hensyn til det allerede etablerede boligområde sydvest for Skrænten, det naturlige terræn på grunden, variation og tilstrækkelige plads mellem boligklyngerne. Den nye bebyggelse understøtter intensionerne i lokalplanen om et landskabeligt helstøbt område med åbne fællesarealer

Direktionen indstiller, at der meddeles dispensationer fra Lokalplan nr.182:

1. §6.2, til at der kan etableres veje og stier jf. Bilag 1
2. §7.4, til at der kan placeres gavle af rækkehuse i skel mod grønne arealer
3. §7.6, til at der kan opføres bebyggelse i én etage i de områder, som ikke er markeret med stjerne på kortbilag 3
4. §7.8, til at afstanden mellem de enkelte beboelsesbygninger kan tillades ned til 5 m,
5. §7.9, til at bebyggelse kan placeres efter situationsplanen, som fremgår af Bilag 1
6. §8.1, at tage med en hældning på over 15 grader kan opføres med tagpap
7. §9.2, at der kan tillades terrænregulering på mere 0,5 m i forbindelse med etablering af regnvandsbassiner, veje, stier og udjævning af terrænspring mellem rækkerne
8. §9.8, at regnvandsbassiner opføres de laveste steder på grunden, jf. Bilag 1.

Ad. 1-8: Godkendt at der meddeles dispensation.

Ej til stede: Timo Jensen