Administrationen har efter fællesmødet mellem Plan- og Boligudvalget og Børne- og Undervisningsudvalget den 18. marts 2019, undersøgt sagen yderligere, med henblik på at afdække konsekvenser samt fordele og ulemper ved de to scenarier.
Beskrivelse af sagen
Administration har i marts og april måned afdækket yderligere fakta for sagens belysning, herunder at få klarlagt plan- og bygningsmæssige forhold, samt afholdt møde med Byskovskolen og Benløse IF for deres vurdering af området og dets fremtidige brug.
I det følgende er der beskrevet supplerende og uddybende informationer om 7 delområder, jf. nedenstående kortoversigt.
Delområde 1 – Matrikel 6x, Benløse By
- Det eksisterende område er i dag et ubebygget grønt areal
- Området er en del af Lokalplan nr. 36, Benløse Idrætsanlæg
- Området kan anvendes til skole, institution, idrætsanlæg og klubfaciliteter
- Benløse Sogns menighedsråd har over for kommunen bemærket at man gerne vil have området i baghånden, såfremt der i fremtiden bliver behov for at udvide Benløse Kirkegård, men da området pt. er udlagt og lokalplanlagt til et andet formål, har Ringsted Kommune fuld råderet over områdets fremtidige brug.
- Museum Vestsjælland oplyser, at der er gjort fund i og omkring området fra oldtiden, middelalderen og renæssancen. Såfremt der skal bygges inden for området anbefales det at der foretages arkæologiske forundersøgelser af det område, der skal bygges på.
- Byggemodning for en ejendom på ca. 400 - 500 m², hvor hele matriklen tilsluttes det offentlige kloaknet, anslås til at være ca. 1.500.000 kr.
- Såfremt der etableres en SFO på området, vurderes der trafikalt at være et behov for at analysere på oversigtsforholdene i krydset Benløse Byvej/Smålodsvej, samt ved Benløse By / Præstevej. Dette med forudsætning af at parkering vil foregå inden for matrikel 6a, og ikke på de tilstødende offentlige veje.
- Området ligger i byzone. Dette medfører at der ikke må etableres dyrefold
- Hvis området ønskes udstykket til boliger vil det kræve en ny lokalplan
- På arealet findes et regnvandsbassin, som er i funktion. Der er ingen planer om at nedlægge bassinet. Udkanten af matriklen og især området ved bassinet er et trafikalt knudepunkt for forsyningens ledninger. Der bør tages hensyn til disse ledninger ved en eventuel opførsel af anlægs- og bygværker på arealet.
Delområde 2 – Del af Matrikel 6u, Benløse By
- Området ejes af DLF Seeds A/S
- Området benyttes til dyrkning af afgrøder
- Området er en del af Lokalplan nr. 67, Erhvervsområde ved Smålodsvej
- Området kan anvendes til at drive forretning med direkte tilknytning til produktion og lager.
- Området vurderes delvist at fungere som ”friareal” for opfyldelse af lokalplanens krav, med hensyn til maksimal bebyggelsesprocent på 50% for ejendom på matriklen.
- Hvis området ønskes erhvervet af Ringsted Kommune og benyttet til offentligt formål, vil det kræve ny lokalplan. DLF Seeds A/S er ikke blevet forespurgt om interessen for et evt. salg.
Delområde 3 – Del af Matrikel 6cd, Benløse By
- Det eksisterende område benyttes i dag til hestefold for Benløsegårdens SFO
- Trods at området ligger i byzone er der givet dispensation til at have dyrehold på delområdet. Dispensationen knytter sig til ejendommen Roskildevej 245 (Benløsegårdens SFO).
- Området er en del af Lokalplan nr. 36, Benløse Idrætsanlæg
- Området kan anvendes til skole, institution, idrætsanlæg og klubfaciliteter
- Hubertushuset ønsker at erhverve arealet, og har over for administrationen tilkendegivet at ville betale markedsprisen
- På baggrund af ovenstående er der nu dialog med Hubertushuset om snarlig opstart af lokalplan, der kan realiserer Hubertushusets udbygningsplaner. En evt. salgssag vil blive fremlagt som selvstændig sag til politisk behandling.
Delområde 4 – Del af Matrikel 6cd, Benløse By
- Det eksisterende område benyttes i dag til naturlegeplads og gedefold for Benløsegårdens SFO
- Trods at området ligger i byzone er der givet dispensation til at have dyrehold på delområdet. Dispensationen knytter sig til ejendommen Roskildevej 245 (Benløsegårdens SFO).
- Området er en del af Lokalplan nr. 36, Benløse Idrætsanlæg
- Området kan anvendes til skole, institution, idrætsanlæg og klubfaciliteter
Delområde 5 – Del af Matrikel 6cd, Benløse By
- Det eksisterende område benyttes i dag til 5-mands fodbold
- Primær bruger er Benløse IF
- Benløse IF har oplyst administrationen, at boldbanerne er meget populære grundet det ”hyggelige og afskærmede” område hvori de er placeret
- Trods at området ligger i byzone er der givet dispensation til at kunne have dyrehold på delområdet. Dispensationen knytter sig til ejendommen Roskildevej 245 (Benløsegårdens SFO).
- Området er en del af Lokalplan nr. 36, Benløse Idrætsanlæg
- Området kan anvendes til skole, institution, idrætsanlæg og klubfaciliteter
- Forsyningsmæssigt angiver fremtidige planer jf. tillæg 18 til spildevandsplanen, et regnvandsforsinkelsesbassin på boldbanerne op ad den eksisterende SFO, og også en forventelig ekspropriation af dele af matrikel 6cd. Angiveligt skal denne ekspropriering være til før nævnte forsinkelsesbassin.
Delområde 6 – Matrikel 6a, Benløse By (Benløsegårdens SFO)
- Den eksisterende matrikel huser i dag Benløsegårdens SFO, jf. oprindelig sagsfremstilling Hertil suppleres at;
- længebygning 2 også indeholder mindre sløjdlokale
- der er en yderligere bygning på grunden som indeholder stort uopvarmet lokale, der bl.a. bruges til basketball og kan rumme større begivenheder til SFO’en som eksempelvis fastelavnsfest
- Området er en del af Lokalplan nr. 133, Boliger og erhverv ved Roskildevej
- Området kan anvendes til boliger, virksomheder, samt offentlige institutioner som giver anledning til ganske ubetydelig påvirkning af nærmeste omgivelser.
- Trods at området ligger i byzone er der givet dispensation til at kunne have dyrehold i forbindelse med eksisterende ejendom.
- Trafikalt er den eksisterende SFO udfordret, idet at der er begrænset plads til parkering, samt vendeareal på det eksisterende område. Såfremt der bygges ny hovedbygning til SFO’en, vurderes der behov for at medtage parkering til personale, handicapbusser og for forældre i projektet, således at parkering kan foregå inde på matriklen. Roskildevejsprojektet planlægger med, at etablere nogle parkeringspladser ud foran SFO’en. Antal og dimension er for nuværende ukendt.
- Administrationen har fået foretaget en mæglervurdering af ejendommen, og det vurderes at ejendommen vil kunne sælges for kr. 3.500.000,-
Delområde 7 – Del af Matrikel 6cd, 6bb og 6bl,Benløse By
- Det eksisterende område er i dag et grønt areal som primært bruges til boldspil og leg i frikvarterne på Byskovskolens afdeling Benløse.
- Området er en del af Lokalplan nr. 36, Benløse Idrætsanlæg
- Området kan anvendes til skole, institution, idrætsanlæg og klubfaciliteter
- Det vurderes at græssets beskaffenhed - delvist grundet manglende planering, delvist grundet hyppigt frikvartersbrug – ikke egner sig til egentlig afholdelse af fodboldkampe i sin nuværende form
- Byskovskolen og Benløse IF vurderer, at såfremt der etableres kunstgræsbane i tilknytning til Byskovskolen, så vil området blive benyttet i langt lavere grad, hvilket medfører mulighed for etablering af egentlige boldbaner, der kan holdes til et acceptabelt niveau for afholdelse af fodboldkampe.
Administrationen har afholdt møde med ledelsen af Byskovskolen og Benløsegårdens SFO. På mødet blev områdets fremtid drøftet bredt, og Byskovskolens leder kom bl.a. med input til fremtidige placeringer af stier, parkeringsarealer og en basketbane. Byskovskolen oplyser endvidere at de ikke ser muligheder for at kunne etablere en SFO i skoleafdelingernes eksisterende bygningsmasse, grundet at kapaciteten er fyldt udnyttet. I forhold til den eksisterendes SFO’s virke, er det ledelsen af Byskovskolens vurdering, at dyrehold som en pædagogisk grundpille, er af væsentlig betydning og en ændring af muligheden for dyrehold i eksisterende niveau, vil have indflydelse på SFO’ens pædagogiske tilbud.
I vedlagte bilag 1 – ”Gården i byen” har SFO’ens ledelse beskrevet deres eksisterende pædagogiske indgangsvinkel og tilbud.
Administrationen har afholdt møde med Benløse IF v/ næstformand Jakob Lund Thomsen. Benløse IF har en række ønsker til områdets fremtid, herunder udbygning af eksisterende klubhus og omklædningsfaciliteter, mulighed for pavillon med udsigt over baner, mulighed for serveringsareal af mad- og drikkevarer i tæt tilknytning til opvisningsbaner, etablering af sti til kommende kunstgræsbane, etablering af opvarmningsområde i forbindelse med kunstgræsbane, samt detailønsker til den evt. kommende sti fra eksisterende SFO til Byskovskolens afdeling Asgård, således denne ikke konflikter med opvisningsbanerne. Benløse IF udtrykker bekymring over at nedlægge de eksisterende 5-mands baner (delområde 5) grundet deres popularitet og afgrænsede placering, men er samtidig indstillet på at rokere såfremt der kan etableres tilsvarende baner andet steds i området.
Vurdering
Administrationen har med afsæt i afdækningen af yderligere fakta, og møderne med Byskovskolen og Benløse IF, fået udarbejdet 3 cases i råskitseformat, som udgangspunkt for en fremtidig helhedsplan for området.
Case 1 (bilag 2) tager udgangspunkt i Scenarie 1 jf. oprindelig dagsordenspunkt, hvor ny SFO hovedbygning opføres på Benløsegårdens eksisterende matrikel, som erstatning for eksisterende hovedbygning. Dette medfører at SFO’ens hestefold flyttes til det grønne område, hvor der i dag er 5-mands baner. Disse baner kan i stedet etableres på det grønne område, som skolen bruger til bl.a. frikvarterophold. Bemærkninger til Case 1: - I forhold til de økonomiske budgetter som er beskrevet i scenarie 1 i den oprindelige dagsorden, så indeholder disse udgifterne til stiforbindelsen til Byskovskolens afdeling Asgård. Alle øvrige elementer i casen, eksempelvis anlæg af nye 5-mands baner, er der ikke beregnet økonomi for. Fordele – Case 1: - SFO beholder sine eksisterende udearealer og samlede pædagogiske tilbud - SFO vil fortsat ligge centralt placeret mellem Byskovskolens to afdelinger - Benløse IF vil fortsat kunne afvikle 5-mands fodbold, såfremt der anlægges nye 5-mandsbaner - Hubertushuset vil kunne erhverve deres ønskede areal Ulemper – Case 1: - Eksisterende grundareal levner ikke megen plads til etablering af parkeringspladser på egen grund - SFO’ens samlede bygningsmasse vil fortsat være differentieret med forventeligt større drifts- og vedligeholdelsesomkostninger på de eksisterende længebygninger, sammenlignet med ren nybyg |
Case 2 (bilag 3) tager udgangspunkt i Scenarie 2 jf. oprindelig dagsordenspunkt. Her foreslås det at opføre ny SFO på matriklerne 6cd, 6bb og 6bl, Benløse By. I bilaget fremgår det at der er case 2a og case 2b. Forskellen imellem disse er størrelsen på udlagt grundareal til ny SFO, hvor der i case 2a udlægges ca. 5300m² og i 2b 3500m². Bemærkninger til Case 2a og 2b: - Der er ikke beregnet budgetter for opførsel af SFO på denne placering. Det må forventes at anlægsudgifterne vil være betragteligt højere end de økonomiske budgetter som der angives i scenarie 1, da der vil være tale om at skulle opføre væsentligt mere bygningsareal, såfremt det ønskes at spejle den eksisterendes SFO’s bygningsareal. Dog ekskl. hestestald i eksisterende længebygning. - Alle øvrige elementer i casen, eksempelvis anlæg af nye 5-mands baner, er der ikke beregnet økonomi for. Fordele – Case 2a og 2b: - Eksisterende SFO vil kunne sælges, og en salgssum ville evt. kunne benyttes som medfinansiering til ny SFO - Den samlede bygningsmasse for ny SFO vil være som nyt, med forventeligt lave drifts- og vedligeholdelsesomkostninger - Der vil være god mulighed for at skabe parkeringspladser i tæt forbindelse med ny SFO - Benløse IF vil fortsat kunne afvikle 5-mands fodbold, såfremt der anlægges nye 5-mandsbaner - Hubertushuset vil kunne erhverve deres ønskede areal Ulemper – Case 2a og 2b: - Der vil ikke være mulighed for at etablere heste- og gedefold til ny SFO, og SFO’ens pædagogiske grundlag må skulle forventes revideret - Børn fra Byskovskolens afdeling Asgård, vil få længere vej til ny SFO |
Case 3 (bilag 4) tager udgangspunkt i Scenarie 2 jf. oprindelig dagsordenspunkt. Her foreslås det at opføre ny SFO på matrikel 6x, Benløse By. Bemærkninger til Case 3: - Der er ikke beregnet budgetter for opførsel af SFO på denne placering. Det må forventes at anlægsudgifterne vil være betragteligt højere end de økonomiske budgetter som der angives i scenarie 1, da der vil være tale om at skulle opføre væsentligt mere bygningsareal, såfremt det ønskes at spejle den eksisterendes SFO’s bygningsareal. Dog ekskl. hestestald i eksisterende længebygning. - Alle øvrige elementer i casen, eksempelvis anlæg af nye 5-mands baner, er der ikke beregnet økonomi for. Fordele – Case 3: - Eksisterende SFO vil kunne sælges, og en salgssum ville evt. kunne benyttes som medfinansiering til ny SFO - Den samlede bygningsmasse for ny SFO vil være som nyt, med forventeligt lave drifts- og vedligeholdelsesomkostninger - Ny SFO vil ligge centralt placeret mellem Byskovskolens to afdelinger, og den eksisterende asfaltbelagte sti mellem afdelingerne ville kunne anvendes uden yderligere tiltag - Der vil være god mulighed for at skabe parkeringspladser i tæt forbindelse med ny SFO - Benløse IF vil fortsat kunne afvikle 5-mands fodbold, såfremt der anlægges nye 5-mandsbaner - Hubertushuset vil kunne erhverve deres ønskede areal Ulemper – Case 3: - Der vil ikke være mulighed for at etablere heste- og gedefold til ny SFO, og SFO’ens pædagogiske grundlag må skulle forventes revideret |
Tidsmæssigt vurderes varighederne angivet i scenarie 1 fortsat at være realistiske, med et samlet projektforløb på 22 måneder, fra start af udbud på rådgiverydelse til færdigt byggeri.
I forhold til scenarie 2, så vurderes det at der kan reduceres tidsmæssigt i projektforløbet med ca. 12 måneder, såfremt det vælges hvilken af casene der skal arbejdes videre med i forhold til helhedsplan. Herunder at placering af ny SFO fastlægges. Udarbejdelsen af helhedsplan vil så kunne foregå sideløbende med projektering af ny SFO.
Indstilling
Direktionen indstiller,
- at der træffes beslutning om hvilken af casene der skal danne grundlag for det videre arbejde med en helhedsplan for området
- at der ved valg af case træffes beslutning om hvor nybyggeri for SFO skal placeres, og at der afsættes beløb til ny bygning i budget 2020.
