Derblev indhentet underhåndsbud på rådgivningsydelsen fra henholdsvis COWI, Nirasog Rambøll, hvor COWI leverede det økonomisk mest fordelagtige tilbud. Til atudføre markedsvurderingen har COWI anvendt Sadolin & Albæk.
Markedsvurdering, se også Bilag1, Markedsnotat.
Somgrundlag for forprojektet har Sadolin & Albæk foretaget en markedsvurderingaf erhvervsområdet, der konkluderer følgende:
- Grundene i erhvervsområdet forventes at kunne afsættes over en 20 årig periode.
- Erhvervsområdet vil primært være attraktivt for store lager-, logistik- og produktionsvirksomheder.
- Grundene tættest på motorvejen vil desuden være attraktive for engrosvirksomheder og vil kunne fungere som katalysator for udviklingen i området. Det anbefales derfor, at disse grunde udstykkes mindre end de 50.000 m², der er fastlagt i den gældende lokalplan.
- Grundene tættest mod Østre Ringvej kan desuden være attraktive for servicefunktioner som tankstation, grillbar og lignende, der samtidig kan betjene Kærup Erhvervspark.
- Grundene vurderes at kunne afsættes til 275 kr. pr. m² ekskl. tilslutning, dog 325 kr. pr. m² for de motorvejsnære grunde.
Helhedsplan, se også Bilag2, Helhedsplan
| Fig. 1, forslag til etapeopdeling samt udstykningen af grunde. Grundstørrelser kan sammensættes og varieres på mange måder efter behov.
|
Forslagettil helhedsplan angiver vejstruktur, arealer til klimasikring, opdeling igrunde, etapeplan og principper for vejprofil og rumlig udformning.
Vejstrukturener udformet, så der skabes en forbindelse gennem området fra den eksisterenderundkørsel på Østre Ringvej til Kværkeby. Desuden etableres der en stikvej indei erhvervsområdet, der sikrer adgang til grundene langs motorvejen.
Klimasikringenaf erhvervsområdet foreslås håndteret gennem udlæg af friarealer med regnvandsbassiner.Placeringen af regnvandsbassinerne er foretaget i samarbejde med RingstedForsyning.
Grundeneer opdelt, så der sikres en høj grad af fleksibilitet, hvor størrelsen let kanvarieres ved at lægge flere grunde sammen. I overensstemmelse med lokalplanener området opdelt i grunde på min. 50.000 m², dog med forslag til mindre grundetættest på motorvejen og tættest på Østre Ringvej.
Helhedsplanenlægger op til at området kan udvikles i 2 etaper. Grundene tættest påmotorvejen er taget med i etape 1, da disse grunde vurderes at kunne fungeresom katalysator for udviklingen i området. Etapedelingen gør det muligt atforskyde nogle af anlægsudgifterne, og den sikrer desuden en meresammenhængende udvikling af området.
Princippernefor vejprofil og rumlig udformning sætter rammerne for et attraktivterhvervsområde, der tilgodeser den forventede målgruppes behov. Vejprofilerneindgår desuden i beregningen af anlægsudgifterne.
Finansieringsmodeller, se også Bilag 1, Markedsnotat.
Iforprojektet har Sadolin & Albæk beskrevet fem forskelligefinansieringsmodeller:
Model1 – Rent kommunalt regi som del af forvaltningen.
Model2 – Fuldt kommunalt ejet selvstændigt selskab.
Model3 – Et delt kommunalt/privat udviklingsselskab.
Model4 – Kommunalt/privat partnerskab, hvor udvikling er udbudt som tjenesteydelse.
Model5 – Rent privat regi gennem salg til developer.
Sadolin& Albæk vurderer at kun model 1 og 2 vil kunne realiseres. Det skyldes, atde private investorer i model 3, 4 og 5 dels vil forvente et højere afkast, endder kan forventes i denne type udviklingsprojekter, og dels at projektet er forlille til at være interessant for institutionelle investorer. Privateinvestorer vurderes ikke at være interesserede i at opkøbe jord med henblik påblot at byggemodne og sælge jorden, da fortjenesten ligger i opførsel afbyggeriet. Og hvis en developer kun vælger at sælge grunde inklusiv byggeri,vil det tage længere tid at realisere området, hvilket vil forringe økonomien iprojektet.
Vedmodel 1 og 2 har kommunen styringsretten ift. øvrige erhvervsområder ikommunen, og kommunen kan sikre udviklingsmæssige interesser i forbindelse medsalget. En mere detaljeret beskrivelse af de 5 modeller kan ses i bilag 1.
Økonomi, se også Bilag 3,Resultat af økonomiberegninger.
COWIsberegninger af den samlede økonomi i forbindelse med udviklingen aferhvervsområdet bygger på en række forudsætninger, der er behæftet med storusikkerhed så tidligt i processen. Der er regnet på to scenarier – et’forsigtigt’ og et ’optimistisk’.
Det’forsigtige’ scenarie bygger på finansministeriets beregningsprincipper forprojekter på dette tidlige detaljeringsstadie, der bl.a. opererer med etrisikotillæg på 35 % og en kalkulationsrente på 6 %. Desuden er der tagetudgangspunkt i forventningen om, at det vil tage 20 år at udvikle området. Meddisse forudsætninger viser COWIs beregning, at udviklingen af erhvervsområdetfor Ringsted Kommune – efter byggemodning, arealerhvervelse og salg aferhvervsgrunde vil ende med en negativ nutidsværdi på -21,4 mio. kr.
I det’optimistiske’ scenarie er risikotillægget reduceret til 20 %,kalkulationsrenten er fastholdt på 6 %, og der er taget udgangspunkt i enforventning om, at det vil tage 15 år at udvikle området. Med disseforudsætninger viser beregningen en negativ nutidsværdi på -0,1 mio. kr.
Ibegge scenarier indgår Ringsted Kommunes udgifter til opkøb af jorden ierhvervsområdet. Opkøbet er lånefinansieret, men en del af lånet er afviklet.Hvis den afviklede gæld trækkes ud af økonomiberegningen, bliver resultatet idet ’forsigtige’ scenarie en positiv nutidsværdi på +2,7 mio. kr., og i det’optimistiske’ scenarie en positiv nutidsværdi på +24,0 mio. kr.
Uansetscenarie er der store anlægsudgifter forbundet med byggemodningen af erhvervsområdet,som det fremgår af grafer for cashflow i Bilag3. Størstedelen af udgifterne ligger i starten af de to etaper, mensindtægterne kommer drypvis efterhånden, som grundene sælges. Såfremt dertræffes beslutning om at fortsætte udviklingen af erhvervsområdet, er styringaf den likviditetsmæssige situation med hensyntagen til kassetræk, anlægsrammerm.m. derfor en vigtig disciplin.
| Fig. 2, eksempel på cashflow fra Bilag 3, Resultat af økonomiberegninger. Som det fremgår, er der store udgifter (røde søjler) forbundet med anlægsarbejderne i etape 1 og 2.
|
Alternativer til udvikling af erhvervsområdet
Ilyset af det ’forsigtige’ scenaries negative nutidsværdi har COWI regnet på toalternativer til at igangsætte udviklingen af erhvervsområdet; Afvente enpotentiel stærkere markedssituation eller opgive planerne om udvikling somerhvervsområde.
Hvisområdet fastholdes som erhvervsområde men ikke byggemodnes på nuværendetidspunkt, vil der være en årlig udgift på 1,8 mio.kr. til afdrag på lånene iforbindelse med grundkøb. Lånene er optaget i 2008 og 2009 og vil være fuldtafdraget i henholdsvis 2033 og 2034.
Hvisområdet tages ud af kommuneplanen som erhvervsområde, kan det sælges somlandbrugsjord. Dette vil give et tab på 35,4 mio. kr. i forhold til den prissom jorden blev købt til.
